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近5年来，珠海土地市场逐年活跃。南都记者昨日从珠海中原研究中心公布的《珠海2017年房地产市场年报》获悉，刚过去的2017年，珠海一手写字楼市场表现较理性，共网签933套，主要集中在横琴。一手住宅方面，去年均价约20875.30元/平方米，同比增长6.44%，主要是受成交结构及新入市项目价格补涨影响。

　　去年全市一手写字楼均价29207 .9元/平方米
　　中原地产的统计数据还显示，去年珠海一手写字楼市场表现较理性，共网签933套，其中横琴为主要签约区域。网签前十名的项目中，横琴项目占6个。
　　南都记者发现，去年一年，珠海一手写字楼批售都集中在上半年，下半年无一写字楼项目新增供应。
　　近年来，珠海一手写字楼项目较少，去化速度较慢，房企推货力度不够集中，写字楼市场表现平淡。去年一年，珠海取得批售资格的一手写字楼产品主要集中在横琴，占全市批售量约91%.
　　价格方面，2017年珠海一手写字楼均价为29207.9元/m 2，同比小幅上涨4.44%.
　　商业市场方面，2017年珠海的一手商业市场仍较活跃，全年一手商业物业签约1497套，与2016年相比，微降3.36%.其中，12月是全年商业网签的高峰期，网签274套，占到整年的18%.
　　一手商业物业网签区域主要集中在金湾区。该区域共网签472套，占全市32%.香洲区全年网签433套，占全市29%.斗门区网签380套，占全市25%.横琴网签212套，占全市14%.一手商业网签前十名的楼盘共签约7 9 2套，占全市网签的52 .91%.其中，珠海奥园广场凭借162套签约量，成为年度冠军。

随着“房住不炒”、“租售并举”的出台与落实，房地产住宅市场迎来密集调控期，而另一边商业地产“去库存”依然是主旋律。

因为国内投资渠道有限，商办物业成为良好资产配置。数据显示，两者的博弈开始向商业地产倾斜。

深圳官方数据显示，2017年，深圳全市一手住宅供应326.6万平方米，环比下降31.1%，成交259.3万平安米，环比下降38.0%;从供应套数来看，一手住宅批售33707套，环比下降30.4%，一手住宅成交25820套，环比下降36.2%。

不管是面积还是套数，2017年，深圳新房供应及成交均为10年来最低。而同期，深圳成交均价54445元/平，环比上升1.9%，量跌价微涨。

南方网讯 1月23日，高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2018年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年深圳写字楼、工业地产、物业投资市场及城市更新等热点并对2018年的行业趋势做出了展望。

　　珠江新城租金水平领跑广州

　　2017年广州经济稳步增长，甲级写字楼租赁市场需求旺盛，全年净吸纳量为497,600平方米。空置率下降，租金水平稳定增长。截止2017年第四季度，广州市核心商圈全年仅有15.5万平方米新增甲级写字楼推出市场，若干新增供应推迟交付时间。

2018年1月23日，高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2018年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年广州写字楼、工业地产、物业投资市场及城市更新等热点并对2018年的行业趋势做出了展望。

甲级写字楼租金水平稳定增长 空置率将保持平稳

2017年广州经济稳步增长，甲级写字楼租赁市场需求旺盛，全年净吸纳量为497,600平方米。空置率下降，租金水平稳定增长。截止2017年第四季度，广州市核心商圈全年仅有15.5万平方米新增甲级写字楼推出市场，若干新增供应推迟交付时间。

毫不夸张的说，在香港中环的写字楼里，任何一栋都有中资机构。仲量联行1月22日发布的房地产报告显示，过去这一年，中资机构在香港中环所租下的写字楼占比高达64.2%，同比增加了13.2%。

这已创下了2013年以来的历史新高。仲量联行香港研究部主管马安平对腾讯《一线》分析称，由于中环的写字楼租金持续上升，此前在中环开设办公室的跨国企业逐年都在缩减或整合办公室，有些甚至完全迁出了中环。就当下来说，马安平认为，目前中资机构是市场上仅有能够负担得起中环高昂租金的租户。

仅在去年的12月，虽然受到长假期的传统淡季影响，仍然有近7成的中资租客最后在中环租到了写字楼，其中有两家甚至租下了原李嘉诚旗下的中环中心共近3000多平方米写字间。

　深圳市宏伟拆迁回收工程有限公司，专业从事珠江三角洲地区房屋，道路，桥梁等所有建筑物的拆除。拥有国内高级拆除工艺，如切割，绳锯，静爆等。回收一切可利用二手物资，具有丰富的拆迁经验。拥有建设部门颁发爆破，拆除专业贰级资质，擅长整体拆除及保护拆除。拥有专业拆除人员、专业各种机械拆除建筑物内外结构和整体结构。负责垃圾清运并平整拆迁现场。

　　写字楼墙体拆除在施工中有着严格的要求，然而施工人员在执行时往往难以按要求施工，存在以下问题：
　　1，不能暴力拆墙，确定你的拆墙行为合法，未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得变动建筑物主体 和承重结构。
　　2，防水墙、防火墙尽量不要拆除，因为其涉及到较多的水路及电线。
　　3，不得加大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除混凝土墙。
　　4，不要大面积拆除非承重墙，相对承重墙而言，非承重墙是次要的承重构析，但同时它又是承重墙极其重要的支撑。非承重墙还是设计上的抗震墙，一旦发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受震力。
　　5，找原建筑单位和设计院拿取原始结构力，看清梁柱结构，看清水路道管道存在于哪些墙体中，避免拆到电线或水管造成不必要的损失。
　　6，别拆无需拆除的墙，如将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、茶水间。
　　7，装修时不得随意在承重墙上凿洞、拆除连接外墙和门窗的墙体以及扩大原有配件的尺寸，这种做法会造成楼房局部裂缝和严重影响抗震能力，从而影响其使用寿命。

　第一太平戴维斯基于其提出的“由于利率上调，世界城市房地产市场的资本价值增长在未来十年将有所放缓，收益将成为投资关键动力”的理论，认为全球主要城市的各类物业租金将会上涨。
　　该机构在沪发布最新旗舰报告《影响力——全球房地产市场的未来》，称由于投资安全及收益规模成为主要驱动力，需要采用差异化的风险评估标准。未来十年，投资者应密切关注资源丰富、人口相对年轻且增长迅速、经济增长前景积极、自然灾害风险较低的城市。未来城市对人口及人才的吸引力将成为衡量收益安全性的重要指标。

　　第一太平戴维斯对世界主要城市各类物业租金增长情况做了分析，并绘制“第一太平戴维斯租金周期曲线”，展示各城市目前所处的周期阶段。
　　就优质写字楼而言，2008年至今租金涨幅排名前四位的市场依次为：旧金山(+99%)、深圳(+71%)、北京(+71%)、伦敦西区(+69%)。这些城市位于租金周期顶点附近，处于繁荣期、高原期或衰退期。
　　若仅考虑租金增长，则新加坡多个物业领域均适宜投资，此外还有雅加达、珀斯(写字楼)、深圳(住宅、高端零售)、上海(酒店)、墨尔本(优质工业物业)。
　　许多核心住宅市场密集集中在“繁荣期”，如伦敦、柏林、悉尼、墨尔本、北京、东京；法兰克福与上海(高端住宅)即将进入“高原期”。过去十年普通住宅租金增幅最高的为上海(59%)和悉尼(57%)，欧洲城市也不甘落后，柏林、法兰克福分别录得53%、42%的涨幅。
　　作为新晋的经济引擎，雅加达即将走出萧条期，有望迎来租金的大幅增长。但雅加达作为印度尼西亚这一新兴经济体中的年轻市场，会面临更高风险。

　长沙楼市新政出台后，不少投资者将目光转向写字楼这一有投资潜力的产品。新政实施对长沙写字楼市场有什么影响?去年到今年写字楼市场表现如何?4月13日，由潇湘晨报主办的“楼市新政环境下长沙优质写字楼发展研讨座谈会”在保利国际广场举行，保利地产、中国金茂、泰禹国际、顺天地产、楷林、中建信和等品牌开发商齐聚，十多位长沙写字楼领域的大咖畅谈长沙写字楼的现状和未来。
　　座谈会上，克而瑞长沙机构总经理刘佰忠分享了2016年至2017长沙写字楼大数据研究。数据显示，随着长沙房地产市场整体升温，办公去化速度有所提升，近12个月去化72.07万平方米，但2015年后因持续放量，当前库存已达401.57万平方米，存量消化周期达67个月。
　　写字楼同质化现象比较突出，在未来竞争中如何做到差异化?与会嘉宾一致认为，“高品质的写字楼产品更受客户青睐。”未来，长沙写字楼市场将更趋成熟，办公产品有望进一步细分，市场供应还将不断放量，整体品质将逐步走向高端。
　　对于投资者，嘉宾建议不仅要选高端写字楼，还要看写字楼所在的区位，以及运营商的品牌影响力和运营经验。
　　接下来，潇湘晨报还将不间断主办各类房地产业内的研讨活动，探讨行业发展新方向和趋势。
　　旭辉国际广场项目负责人魏湘荣
　　高铁带来写字楼新机会
　　我们项目是从今年过年时才开始推出。我感觉调控政策出台后，客户流量改变很大，至少对我们这个项目来说有很大改变，所以我还是比较看好今年的写字楼市场。
　　高铁经济对长沙写字楼市场是一个很大的机会，也一定会带来城市人口和产业的回流。整个高铁会给长沙带来崭新的写字楼时代。
　　我坚信，今年下半年一定是写字楼的春天。
　　洋湖公馆项目营销负责人安红旗
　　商办将迎来去化窗口期
　　我们的写字楼项目是偏中小型、孵化型的产品，一栋楼办公面积有1.7万平方米。限购限贷限价，但并没有限制将户口迁到长沙，这样会引进各种人才到长沙来，对商办市场来说是一个窗口期。
　　目前的客户群，省内其他城市还是多些，很多人投资越来越理性，将目标转到社区商业或是写字楼上来，这些产品相对来说保值增值更稳定些。
　　中建信和地产长沙公司总经理冯朝阳
　　投资写字楼重点看未来
　　目前写字楼市场确实是冰火两重天，写字楼为什么会存在严重过剩的问题?不光写字楼，为什么这么多项目都有大量的商办物业，源头就是土地调规。
　　我认为投资写字楼，重点应该看未来。投资写字楼有几个重要的因素，也是所有房产投资适用的：地段好、项目好、竞争少、项目小、服务好、品牌好。
　　湘经联执行会长兼秘书长、远见·嘉华项目总经理李杰
　　创新和品质是永恒重点
　　写字楼从前端拿地时就要慎重、理性。开发商开发时，应结合资源、公司的现金流等各方面状况考虑。
　　我认为，创新和品质应是永恒的两个重点，高端的产品走得更快，市场欢迎度更高。
　　泰禹国际总经理朱中宇
　　自持更能提升项目品质
　　目前，我们停掉了泰禹国际产品的销售，项目以租赁为主，将写字楼自持。
　　硬件设施只是写字楼品质的一部分，后期的招商运作，对写字楼档次提升也有很大影响。开发商自持写字楼，就像有了“靠山”，主体会由开发商根据项目定位统一规划运营，更利于形成聚集效应。
　　长沙中盛行总经理谢晟
　　市场需求需要有效引导
　　从营销角度上来说，住宅市场发展已完全没有技术含量，因为品牌形象基本没区别。商业地产也是重灾区，写字楼市场目前存量较大，但潜在的需求我们大家还是看得很清楚。
　　我们从做住宅到商业地产再到写字楼，写字楼产品根本的价值还是投资品，可能我们对消费者的投资习惯还没有有效的培养，其实从回报率来讲，写字楼应该是要高于刚需住宅产品，也要高于那些商铺街铺和常规的购物中心。如果能有效引导市场需求，也是很有发展潜力的。
　　顺天国际金融中心营销负责人黄小荣
　　自持让项目更有生命力
　　顺天IFC在2013年推向市场，我们自持了60%。自持让这个项目更有生命力，更能顺利延续下去。
　　我们的定价其实来源于产品是否符合市场，是否能让客户感觉到价值所在。我们招选的客户一般是世界五百强、国内五百强，租金也一直没掉过，我们想拉开产品和产品间的距离。
　　泰禹国际招商总经理江伟华
　　租金保障源于管理水平
　　目前，长沙的写字楼产品品质相似，无非是层高配置有区别。影响写字楼租金最大的因素就是运营管理。
　　我们将销售红利向服务红利转变，全部转向运营，提高产品溢价空间，做成全运营式的写字楼，把产品做成优质物业。
　　楷林(长沙)置业有限公司策划经理朱延昌
　　做专业金融办公服务商
　　楷林专注写字楼开发与管理十六年，在豫湘两地打造了14栋标杆写字楼。
　　楷林做的是金融定制。我们董事长提出做“最懂金融企业办公需求的开发商”。我们对客户的考虑非常周到，他们需要什么东西我们会尽力提供。
　　通过自营的物业公司，楷林在成本节约控制、服务品质提升上拥有绝对的监管与调整能力。
　　保利国际广场销售负责人朱凤仪
　　高端写字楼市场机会多
　　目前长沙写字楼市场库存量较大，主要还是供需端出现问题。长沙作为省会城市，人口规模、产业规模、吸附力不够，写字楼市场供远大于求。在目前大众创新、万众创业的背景下，成长型小公司居多，能够承受甲级写字楼的公司较少。在这种背景下，高端写字楼市场机会更多，投资购买潜力更大。 

　新京报讯 （记者张晓兰）7月5日，莱坊发布2017年第二季度《北京写字楼市场报告》。该报告显示，北京写字楼市场平均空置率环比增加0.2个百分点至7.1%。由于新项目品质较好，带动甲级写字楼平均租金环比上升0.3%至每月每平方米人民币371元。
　　莱坊董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏预计，在2017年三季度，市场将继续迎来新写字楼项目，供应集中于亚奥区域。考虑到近期的市场吸纳情况，预计北京甲级写字楼市场核心区域的空置率将继续小幅上升，同时北京市写字楼整体租金预计将保持平稳。 

　从热热闹闹到冷冷清清，最近两年，传统百货被迫关张者并不鲜见。百货败走，留下的空白谁来填补？记者梳理发现，京城不少传统百货正在或已经变身写字楼，期待从高端写字楼市场分一杯羹。放眼全国，“商改写”风潮在北京最为明显，但能否转型成功面临很大变数。

　　传统百货败走
　　写字楼争相补位
　　在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。自去年百盛败走后，这里摇身一变，要成为北京中融信托广场。

　　记者近日探访发现，尽管大楼仍被围挡遮掩，但从外立面来看，已是简约的商务楼模样。结合商场旧有格局，写字楼内部将会是特有的大平层设计，以及3米的楼层净高，这在北京甲级写字楼里并不多见。