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证券时报记者 吴家明
　　高房价的深圳，“楼”很多，写字楼似乎更多。
　　仲量联行、安居客提供的数据显示，2016年深圳新增写字楼供应和净吸纳量均为历史高位。具体来看，有130万平方米的甲级办公楼供应集中投放市场，近八成项目位于福田区。
　　供应压力下，市场也出现了变化，租赁市场由业主市场逐步变为租户市场。第一太平戴维斯高级董事吴睿认为，预计2017年和2018年甲级写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来3年形成供应高峰，预计深圳甲级写字楼整体空置率将大幅增加，新入市甲级写字楼空置率或增加至40%。
　　然而，写字楼越来越多，众创空间也越来越多。
　　这时，众创空间的大量出现，似乎成为解决写字楼空置的“法宝”。不少开发商为了寻求突破，已经将目光盯在了时下最火的“众创空间”上，创业办公室越来越流行。除了原万科高级副总裁毛大庆离职后高调宣布进军创客空间领域并成立优客工场，近年来由开发商主导的众创空间也在显著增加，比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福（600340）产业园、世联行（002285）的“小样”创客社区等。据了解，这些租赁方式灵活、价格低廉并且具有孵化功能的创业办公室将会越来越受到创业者的欢迎。
　　就深圳南山区而言，未来的写字楼供应量巨大，但南山区已经成为国内众创空间最聚集的区域，预计数量达到300家以上。
　　此外，第一太平戴维斯的数据显示，未来5年，深圳将有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米。结合多种因素，未来5年预计深圳新型产业用房新增需求总量约为900万平方米。从长远发展来看，新型产业用房低租金优势挤压甲级写字楼议价空间，也为众创空间的发展提供更多空间。
　　2015年至2016年，国内众创空间的发展热情依然持续高涨。然而，在疯长的数据下面掩饰不住的瓶颈期悄然浮出水面。激烈的竞争和严重的同质化必然导致行业加速洗牌，就在去年2月，深圳的创客空间“地库”宣布倒闭，烧钱100多万，最后等待的竟然是人去茶凉。
　　有投资机构人士表示，2015年被称为众创空间发展元年，2016年联合办公作为一个行业正式建立，2017年，众创空间行业将是考验运营能力和管理能力的一年，面向的是整个中小微企业市场，当市场逐渐被培育起来，相比于物理空间，服务才是在市场竞争中获胜的根本。 

北京商报讯 （记者朱盈洁）9月7日，房地产服务商戴德梁行发布报告《2017中国写字楼需求核心趋势》。该报告涵盖四个一线城市以及成都、武汉两个二线城市，这六个写字楼市场在过去的12个月（2016.6-2017.6）均展现出强劲的需求。但由于市场供应远超同期需求，因此强劲的写字楼需求并没有使空置率有所下降。

戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“截止到2017年二季度末，报告所覆盖的六大城市在12个月内均录得了数量可观的净吸纳面积。深圳表现最为抢眼，同期吸纳量（按面积）增长了282%；武汉紧随其后，录得177%的增长率。”

(记者邓伟)对于市场存量不算少的武汉写字楼市场来说，2017年又适逢供应井喷期。昨日，记者从戴德梁行了解到，今年武汉写字楼的租金预计将小幅下滑。

2016年全年，武汉甲级写字楼市场共有7个项目交付使用，市场存量比2015年增长51.1%，达159.1万平方米。由于短时间内大量供应集中入市，市场缺乏足够的消化时间，2016年底武汉甲级写字楼的整体空置率环比上升了13.3个百分点，达36.2%。平均租金为每月每平方米124.1元，同比下降了3.6%。

据分析，2016年传统金融类企业再次成为武汉甲级写字楼租赁成交主力。同时，对市场起到主要支撑作用的依旧是内资公司，占比达70.6%。由于大量新写字楼入市，升级搬迁成为写字楼租赁成交的主要驱动。

　中新网上海7月13日电 (记者 于俊)上海甲级写字楼市场二季度尽管有近10个新增项目入市，却难抵租金的惯性上涨。

　　第一太平戴维斯最新发布的“2017年第二季度上海市场回顾”报告：核心商务区有4个甲级写字楼项目入市，新增供应33.9万平方米；非核心商务区共6个新项目、计36.8万平方米招租。受浦西项目租金上涨的带动，本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比小幅上涨0.5%，同比上涨3.4%，达到人民币9.0元/平方米/天；非核心商务区平均租金环比上涨3.4%，达到5.9元/平方米/天。

登高望远，湘江论道，顺势而为，乘势而上。写字楼被誉为“立起来的开发区”，楼宇经济对整体经济在税收、就业等方面作出了巨大贡献。发展楼宇经济是打造现代服务业体系的重要载体，是促进“平面经济”向“立体经济”转变的重要抓手。
长沙2017写字楼投资节圆桌峰会日前闭幕
6月14日，由长沙晚报报业集团主办的2017长沙首届写字楼投资节圆桌峰会在保利国际广场江景会议室举行。来自长房时代天地、保利国际广场、德思勤城市广场、楷林国际、新世界广场、湘江财富金融中心、富兴国际金融中心、顺天集团等知名写字楼项目的负责人以及从事商办物业营销、运营的10余位行业专家齐聚一堂，思想碰撞、观点交流，共论长沙“3·18”和“5·20”双重调控新政形势下的写字楼市场发展机遇与趋势。
长沙楼宇经济正迎来黄金机遇期
董小林（长沙晚报报业集团总经理）：写字楼代表着城市的名片形象,见证着城市的繁荣发展。长沙连续第九年被评为中国最具幸福感城市，长沙楼宇经济也正迎来黄金机遇期和发展期。尤其是在房地产市场调控政策收紧的大环境下，投资风向标更受大众关注。
目前，长沙内五区税收过亿元楼宇35栋，在建及封顶的高度超200米写字楼21栋。未来五年，长沙甲级楼宇供应量将超过300万平方米。今天我们共同探讨长沙楼宇经济的发展，提前谋划商务楼宇在市场调控背景下如何化危为机，也是为书写长沙商务楼宇全新的明天开启新的战略思维。
一张报，一座城。春华秋实中，长沙晚报始终站在风云际会的时代前沿，着力打造融党报权威和晚报特色于一体的现代新型媒体，做党的政策主张的传播者、时代风云的记录者、社会进步的推动者、公平正义的守望者。我们愿携手为城市经济社会发展做出更多有益探索，为宜居宜业的长沙营造更好的创新创业大环境。
希望多举措引导大众进入写字楼市场
潘彩炼（长房集团董事、副总经理）：近几年，长沙的写字楼一直处于供大于求的状态，写字楼的去化压力巨大。目前长房集团在建的、在售的写字楼项目有四个：位于湘江新区核心位置的长房时代天地和长房时代国际；处于东城商圈核心区长房国际大厦以及长房东云台写字楼项目也在陆续建设中。
针对长沙写字楼市场的破局，我想提几点建议：希望政府多举措、大力度引导大众投资，在税收、招商引资、服务等方面推出更多优惠政策和措施；政府应严控商办用地的供应，保证商办物业的去化周期保持在合理的范围内；建议政府在未来的规划中严格控制商办物业在项目中所占的比例，并适时出台禁止住改商等相关措施；房企要在写字楼项目的专业化、特色化、精细化方面下功夫，在对项目的功能升级、服务创新等加大探索研究，力求为客户提供满意的产品，为客户创造更大价值。
以“产业+商业”的联动模式
为核心造城市功能综合区
付鲁（湖南德思勤投资有限公司品牌总监）：城市的建设依托于产业和经济的发展，写字楼也需要根据城市产业定位来打造。写字楼不能是纯粹的一栋楼，而要成为一个产业中心。以德思勤为例，我们的产业定位于现代服务业，我们的写字楼群就是一个产业中心群一个产业生态圈，旗下有创客中心、中小企业孵化中心、有龙头企业总部基地等，现在差不多集聚了七百多家与现代服务息息相关的企业。
在写字楼的推广方面，未来可以是集合式的、集约式的，把娱乐、商业、文化整个集中在一个区域，这样才能有效地把整个产业吸收进来，产业中心的建设也有利于城市产业的升级，这也是德思勤在探讨运行的一种模式，定义为城市功能区的综合运营。就德思勤而言，我们的商业已经年均客流达到了1600万人次，24小书店也已成一座文化地标，我们为产业中心的写字楼提供了商业、文化、娱乐等全方位配套，最终会拉动整个片区的升级与活力。
房企们还得苦练内功，适时调整思路
朱中宇（泰禹国际金融中心营销负责人）：结合长沙市写字楼的现状来看，写字楼的空置率、滞销情况仍然较为严重。从这个角度来讲，房企们还得苦练内功，适时调整思路。从投资回报来讲，写字楼确实比买商铺、买住宅的投资回报率更高，可奇怪的是很多写字楼销售效果并不理想。所以我们项目今年3月调整策略决定自持，当自持的概念打出去后，招商反而更顺利一些。每个写字楼的情况都不相同，大家可以根据实际情况进行思路调整。
经过“3.18新政”和“5.20新政”后，写字楼市场会出现曙光和利好，但这道曙光有多强、会持续多久？这一切都不好说。写字楼高库存的情况下，我觉得各个项目需要另辟蹊径来突围，比如怎么提升品质感、如何完善 大楼的物业、怎样丰富配套等。另外，也希望各级政府出台更多招商激励，包括财政税收这块的奖励，吸引更多的外地客户进驻长沙。只有辐射的客群越来越多了，日子才能真正好起来。
未来一定要做商业模式的改变
周勇（楷林（长沙）置业有限公司营销总监）：现在写字楼市场压力主要来自两个方面，一是受经济环境的影响，二是受市场对写字楼认识的影响。“5·20”新政出来势必对写字楼去化有一定利好，但要说是不是最佳时机，还需用市场来佐证，毕竟整个写字楼的产品属于一个上升空间，未来还会出现新的时机，早早定论为时过早。
其实，楷林对于写字楼投资类的客户选择相当谨慎，更多的选择自用型客户，因为这有利于未来整个楼宇的升值和后期运营，当然也会考虑到市场的需求，我们会开放一定的比例给予市场投资，满足后期像世界500强等优质企业的租赁需求。
另外还建议由政府及地产商共同合作开发、设置一些联合办公空间，或者由政府出面，整合、改造升级一些老旧写字楼并给予合适的租金优惠提供给创业者、企业使用，这样既能减少企业的运营成本，又能保障住宅环境的纯粹。
不但要解决存量，也要解决增量问题
谢朝云（新世界广场副总经理）：商品市场的主要矛盾体现在供需方面，这是一个核心的，房地产也是。如今在供应方面有这么多库存是有原因的，一些是从它出身开始，其地段、位置属性必须开发商办性的，还有的是政府规划必须要有一定的量，而且有指标控制。
另一个角度，需求市场应该没有住宅市场那么大，因为住宅市场肯定群体更广泛，量更大一点。一个城市的经济活跃度，包括经济总量、人口、企业的招商引资、自我成长都是有限度的。而投资客户要看投资写字楼的效果或者回报，如果空置率比较高，租金比较低，转手也很难，那么吸引力就非常弱。
过去房子卖不动，大家是从宏观层面找方法。现在，政府宏观层面也应该看到商办市场库存那么大，不能仅仅从存量范围来解决问题，却没有解决增量问题，是时候可以考虑去扶持一把了。要从根本上解决需求端的东西，解决需求的同时必须解决增量的问题。
我们也应该改变一些初创者、创业者的思维观念，不是仅仅从成本考虑，而应该更多地权衡投入产出比。在住宅里面，你只是去整合房租，但如果你在写字楼里面，你可能拿到更多的是你的创业机会、合作伙伴的机会。
服务力启势写字楼新时代
聂建湘（大匠企画董事长）：写字楼市场的发展折射着一座城市的变化。以前我们更多地谈住宅改善型，现在其实开始进入了办公的改善型时期。写字楼市场的一个趋势是客户量在增大，特別住宅的限购，对写字楼的投资购买力肯定会增大。
写字楼自用型客户的购买力近年来大大提升，在我们公司参与策划推广的旭辉国际广场、中盈广场等项目，可以明显地感觉到客户有80%以上全是自用型。对于自用型购买力的提升，我们要把握准确客户思维。用户思维的核心是企业家的意志、决策及远见，企业家想把企业做到多大规模、多少年内上市，他的意志决定着自用购买力。针对自用型客户，我们要做好服务力的匹配，需要知道这些企业家发展的目标在哪里，是什么吸引他们购买你的写字楼？为入驻企业提供金钥匙服务加海底捞式的服务，会是未来竞争的一个重要砝码。
要打造产业链拉动区域楼宇发展
邓效民（湘江财富金融中心销售总监）：近年来长沙的招商引资力度非常大，这跟城市的大环境、尤其是投资环境是分不开的。引进大量的优质企业，跟楼宇也有直接的关系。既然落户到这里，要么是租，要么是买。
对于发展楼宇经济，政府和开发商都在想办法打造产业链。有了产业链，大的龙头企业进驻某个区域、某个楼宇，可能带动相关企业一起进来。当然，这方面需要有政府的政策和引导支持。在政府层面，每个区域打造的引导政策和产业链不一样，但我们还是尽可能地促进政府把某个产业链引进来，给予一定的优惠支持政策。尤其是大中型企业的入驻，单靠开发有时是做不到的。
对于长沙写字楼市场，我的见解是在短期内可能确实面临着库存，所以我们要从运营、招商以及后期的物业管理服务等这方面，做一个短中期的打算。
集结众人力量“开源”投资者
张自立（顺天集团湖南房产公司策划总监）：顺天集团作为本土房企，是长沙几代写字楼的建设者和见证者，芙蓉路上的顺天财富中心曾经收获了“三湘第一写字楼”的美誉，雨花亭的顺天国际金融中心也是长沙的标志性写字楼。对于整个写字楼市场我们还是非常有信心，今年下半年长沙写字楼市场或许会迎来好时机。
目前，很多写字楼项目面临的相同窘境是，找不到精准的投资者。我在想，有没有这种可能，由政府主导、由媒体发声，多去北上广深等一线城市开展写字楼推介活动，然后把一些有实力的外地企业及客户引入到长沙来。近年来，长沙城市建设有了跨越式的发展，政府也在着力打造“宜居宜业、精致精美、人见人爱”的长沙，因而我们的投资环境是有竞争力和吸引力的。所以，团结各方力量，多渠道去寻找挖掘投资类的客户，这样才能可持续发展。
楼宇经济的发展绝对需要政府来引导
刘艳梅（富兴世界金融中心项目营销总监）：写字楼的存量大是客观的事实。政府也在发力，也在积极地想办法，大力发展楼宇经济，近期开福区就组织去成都考察学习楼宇经济，通过走出去、引进来等各种渠道消化存量。就销售这块来讲，前一段时间住宅市场确实火热。长沙双重新政调控这种形势下，以及国家严控资金外流等共同作用下，肯定有一部分资金被挤出住宅市场的，而这些资金必须要投资出去，只能投向商业市场。所以，我觉得今年下半年、明年初的写字楼市场应该会有一波行情。
总体来说，市区中心，地段较好的写字楼较为受青睐。位于长沙金融商务区的富兴世界金融中心拥有34万㎡超甲级写字楼，26万㎡全业态商业中心、20万㎡高端城市豪宅，并且项目无缝接驳地铁6号线，真正实现地铁上盖，在长沙写字楼市场上开辟出了融合商务、商业、娱乐、居住于一体的独特的综合体模式。项目将在未来打造芙蓉路上具有创新力的商务总部集群。
政企合作方能实现共赢
谢君（长沙成城银山房地产开发有限公司副总经理）：长沙写字楼面临的压力主要还是存量大，希望政府在楼宇经济这块跟房地产开发商主动搭线、主动合作，这样才能够真正地实现政企间的更良好互动，达到双赢的局面。我了解到一些区在这一方面就做得很好，主要的区领导亲自出面参与招商，政府出扶持政策，开发商出场地和物业，实现对企业的招商引进，这其实就是共赢的。
现在进入了大数据时代，但对于写字楼潜在客户的数据统计却很欠缺。我在思考，能不能由政府牵头，对片区内的所有企业进行摸底，建立个性化的数据档案。比如某企业进驻这个区多久，什么时候成立的，成立的时候员工人数和营业额是多少，业绩增长速度如何？如果这个企业经过几年的成长，有办公升级的需求或者是购买投资的需求，政府可以主动把该企业的信息跟写字楼项目进行传递，这样实现了信息的精准对称。
没有好的租金回报，就是闲置资产
谢晟（长沙中盛行总经理）：做写字楼是一个非常孤独的行业，因为它相对于住宅肯定是非主流。住宅是一种纯粹的消费品，写字楼是一种生产资料，其单位面积的持续产出相对于住宅、商铺要高很多。可是很多客户对写字楼投资有一种畏惧心理，买套房子很轻松，买套公寓很轻松，哪怕买一个铺面，他觉得看得到回报，有稳定的租金收益。在投资者眼中，写字楼是一个高大上的产品，以家庭为主体的投资者不了解这个产品。所以，从投资心态来讲，客户需要培育和引导。
做写字楼首先是运营，有稳定的运营，有较好的租金回报才有价值，否则这栋楼就是闲置资产。从这个角度讲，写字楼的运营是第一位的。
其次，很多自用型的企业主还是有需求，而且有稳定的需求。所以对未来的市场前景我总体看好，对这个行业还是有信心的。 

“6·18”、“8·18”电商节后，你有多久没有去逛购物中心了？你知道它们可能已经不是商场了吗？电商对于实体购物的冲击，正影响着一些传统商场的租金收益。为了谋求新的发展出路，京城不少传统商场纷纷改为写字楼。业内专家预测，“商改写”或将成为一股热潮。
太阳宫百盛没了 信托广场来了
“哎呀，旁边的百盛竟然没了，看来是要改做别的了。”傍晚，到爱琴海购物中心吃饭的刘小姐，从广场前看见隔壁的一片围挡，才知道原来的太阳宫百盛店已经没了。“我来北三环购物较少，来过的几次中，确实也只去过百盛里的超市一次，毕竟两家挨这么近，爱琴海至少是个更大点的购物中心。”
一家是购物中心，一家是传统商场，就像刘小姐一样，更多的消费者在“二选一”的选择题中，将答案投给了购物中心。2016年10月31日，由于长期处于亏损状态，百盛终止了北京太阳宫店的经营，并出售了太阳宫店的产权。
周一下午3点，记者在现场看到，原来的百盛字样已经全部被撤掉，整栋建筑包围在一片绿色围挡之中，偶尔响起的机器声，表明建筑内部正在进行施工。百盛改造计划的参与方之一告诉记者，百盛太阳宫店已经正式确定改建为写字楼项目，名为北京中融信托广场，地上7层、地下3层，每层平面面积约6000平方米，预计最快可于今年10月份亮相。改造为写字楼的过程中，设计团队充分利用原有特殊结构，设计并打造了贯通南北的采光中庭，也将项目由南至北切割为A、B两区，可分可合。“至少，在周围这一片区域中，多是酒店和商场，少有一个纯粹的写字楼项目。”
中粮广场的共享办公空间开了
“买洋到中粮”。如果是喜欢家居的人们，一定还记得多年前流行的这么一句话。作为长安街边的建筑群，毗邻北京站的中粮广场一度是进口家居品牌的标杆，集合了众多知名的进口家居品牌。资料显示，在2006年前后，C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家居品牌20多个，占据家居总品牌的50%，是名副其实的高档品牌荟萃之地。
然而，2007年后，随着各个品牌家居卖场的兴起，中粮广场购物中心渐渐变得无人问津，特别是在年轻消费群体的心目中，购物再也没有人去中粮。“我们单位就在旁边，可这么多年了，我从来不知道中粮广场里还有购物中心。”办公族小邓告诉记者，从东方新天地到王府井步行街上的各大百货公司，这一片有太多的购物场所，外观略显陈旧的中粮广场自然不会引起人们的兴趣。“我只知道那里是个办公场所。”
昨天下午，记者来到中粮广场，正门口的建筑外立面上，就挂着一个“COFCO FANTASY”共享办公空间的招牌。“这是我们最近新开的办公空间，就在广场C座，从A座可直接穿过去。”门口的安保人员主动为记者指路。和A座大堂设有封闭的闸机和电梯不同，走到C座，开放的采光中庭空间立即给人一种豁然开朗的感觉。记者在现场看到，地下一层到地下三层的空间，围绕着采光中庭设置成了环形的共享办公工位，仅仅在地上一层配有几家简餐餐厅和咖啡厅。
前台工作人员告诉记者，共享办公空间近期刚开业，分为蜂巢办公、胡同办公和庭院办公三种模式，目前蜂巢办公和胡同办公正在对外招租，租金是每个工位每月2400元。“6人间的办公工位租得还挺不错的，只剩下一间了。”
太平洋百货已成写字楼
相较于太阳宫百盛和中粮广场，今年年初就已经重新开放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李泽楷旗下的盈科中心，位处三里屯商圈，原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体。然而，自从2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，购物中心部分就一直处于空置状态，前后空了整整五年。2016年，新接手的产权方决定对购物中心进行改造。
周一下午，记者来到盈科中心。从正门看，这里还是商场惯常的五层建筑形态，正门口西边是英菲尼迪的展示中心，东边是安利的体验馆。走到建筑内部，记者看到，盈科中心已经摒弃了传统商场的格子式格局，通过中庭、玻璃幕墙和挑高的空间来营造写字楼所想要表现的档次感。从电梯口的指示牌上看到，一到三楼已经成为富士通中国有限公司的办公地，一楼电梯口边同时开了两家售卖咖啡、简餐的餐饮店，不过，工作日下午4点的时间段，进出盈科中心的人很少，记者透过玻璃可以看到，安利体验馆内几乎没有前来体验的消费者。
经营下滑倒逼“商改写”
好好的商场不做，为何要耗费精力改造成写字楼？戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海告诉记者，近两年传统商场纷纷改造为写字楼的主要原因还是和电商剧烈冲击下实体店经营下滑脱不开关系。“商场人流量少，商户的收入就会受到影响，而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。”严区海谈到，近几年北京的商业地产租金增长缓慢，相反的，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续7年的增长，市场平均租金水平相比6年前也翻了一番。
根据戴德梁行的报告，截止到2017年第二季度，全市甲级写字楼的有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币392.1元，环比上调1.0%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币415.4元，环比上调1.2%。
同时，另一个方面，写字楼的空置率水平也一直处于很低的状况，特别是甲级写字楼，整体表现出一种供不应求的局面。仲量联行北京研究部数据显示，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。
“当然，写字楼市场的竞争也很激烈，商场改造成写字楼后并不意味着产权方可以一劳永逸，但是，考虑到北京核心区的商场供应量已经不小，这些商场或购物中心不改成写字楼，就是一点儿机会都没有了。”
“商改写”会成潮流吗？
“至少在我看来，‘商改写’是有机会的，在一段时间内将成为一种趋势。”严区海告诉记者，相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定。根据研究，至少从租金水平上看，购物中心改造成写字楼后，平均租金能增加30%到40%。“同样是生意，运营写字楼既不是很麻烦，回报又更稳定，何乐不为。”
值得注意的是，“商改写”的过程中也存在一些挑战。严区海分析，从政策层面看，二者虽均为商业用地，同为40年产权，但若此前拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。此外，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概况来说，前期需要资金和技术的投入，后期需要在软件服务上跟得上，‘商改写’也不是一件简单的事儿。” 

近日，戴德梁行发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

据统计，中国商业地产投资于2016年创下历史新高，大宗交易金额达2094亿元，与2015年相比翻了一番。尽管2017年一季度的交易金额只有500亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，2017年全年交易金额有望突破纪录。

本报记者 陈小瑛 深圳报道
北京广州深圳等地相继出台政策，对商住楼作出严格规定，这令手里有大量写字楼项目的开发商心乱如麻。
“写字楼改不了商住公寓，我们都很惆怅，因为写字楼卖不起价，租不起价，空置率又高，市场严重过剩，新规出来后，设计部门都在忙着改设计。”深圳万科公司内部人士对记者说，去年万科在深圳公司的销售额，一小半是来自写字楼改的商住公寓。
除此之外，由于经济低迷，市场供给量过剩，写字楼租金近两年来持续下跌，令过往买写字楼的业主们苦不堪言。
商住公寓新规的冲击
据仲量联行的统计，今年一季度，由于新增的供应压力，拉高深圳甲级办公楼空置率至15%，环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成，主要集中在福田CBD，近一半是总部大楼。
仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析称，这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力，加上其他可租赁项目的入市，可选择项目增多，虽然预期市场整体租赁需求稳定，但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。
截至今年一季度末，深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。
深圳写字楼原本就供应过剩，且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓，实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳出台有关政策，限制写字楼改商住公寓后，市场担忧骤起。
据万科深圳公司内部人士对记者透露，万科深圳公司2016年约300亿元的销售额，其中近一半是来自写字楼以及写字楼改的LOFT公寓。
“深圳的写字楼已经过剩，旧项目报批通过的，还是正常运转不受影响。但我们现在很多还没有报批的新项目，都在改设计，如果按照写字楼卖，今年业绩肯定受影响。”深圳一家龙头房企内部人士告诉记者，开发商很少愿意开发写字楼，都想卖住宅，但拿地时，政府给了配建指标，没办法。
上述龙头房企内部人士向记者透露，深圳关内的旧改项目，未来除了回迁房外，基本上没有住宅指标了，大部分是写字楼和商业。
“深圳投资写字楼的大部分亏了，而投资写字楼改公寓的反而赚了，其实价格就是由市场供需决定的，因为住宅稀缺，而商改住具备居住属性，因此价格涨得比写字楼快。”万科内部人士说。
其实不止是深圳，全国范围都面临同样的问题，近两年随着去库存加速，住宅库存面积一直在下降，而待售商品办公楼占比5年来从4.3%上升到5.6%，待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%，待售其他商品房从11.4%上升到14.7%，均表现为趋势性上升。
北京2016年的商住公寓销售远超纯住宅，而3月份新规出台后，对有写字楼项目的房企和已经投资商住楼的业主犹如晴天霹雳，整个市场在4月份迅速冷冻。
业内人士认为，相比商品房住宅，办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是政府用地规划存在不合理性，二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。
写字楼投资冷暖
写字楼市场冷暖，从投资者的收益率可窥见一斑。
刘先生2015年12月在深圳前海香江金融中心，以8.3万的单价，买下三个单位的写字楼，共498平米，总共4133万元。
考虑到升值幅度太慢，刘先生想尽快卖掉，现在挂牌8.6万元，虽然有人询问，但即使以这个价格卖，他也要亏本。该物业直到2017年6月才交楼，然后才能办房产证，前海写字楼不能以个人名义买，必须以股权变更来完成。
刘先生对记者说，因为写字楼首付要五成，只能贷款十年。算一算两千多万的首付款，一年半时间，利息不算，中介费就要一百多万，3000块一平米的差价，只能抵掉中介费。而同期若购买住宅，涨幅至少在30%以上。
深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者，在深圳买写字楼的投资客，大多是为了买来当资产做抵押融资。
而来自全国多地的投资者也告诉记者，当地投资的写字楼涨幅远远落后于住宅。
北京的杨先生此前投资了两套写字楼，但所幸的是住宅用地，有70年产权，可以贷款7成，其中一套在大望路，近一百平米，另外一套琨莎中心，在东三环燕莎附近，也是同样的性质，可以贷款7成。
但让杨先生失望的是，近三四年，租金不涨反跌。“我的其中一个租户，是创业公司，去年撑不下去了，要搬家到郊区去。我帮他们融了后来的一轮资金，才续租下来。”杨先生对记者说，房租直接与经济形势和收入相关。
重庆的一位投资者也告诉记者，他2011年在重庆买了一个58平米的小写字楼单元，当时1.2万/平米，现在最多卖1.5万，以前能租3300元一个月，现在降到3000元，而同地段的住宅，当时卖7800元，现在涨到了1.6万元/平米，另外2014年还买了一套100平米的写字楼，当时1.6万一平米，现在最多原价卖出去，一个月只能租5000元。
近几年来，全国各地写字楼与住宅的价差和升值空间距离越来越大。
“我在常州买的一套商住公寓，好租但不好卖，前几年挂了很久都卖不掉，今年趁这波热潮赶紧脱手，买了6年了，当时价格是同片区住宅三分之二的价格，卖时价格只有住宅的一半。”江苏常州的辛先生说。
人口流出，是三四线城市写字楼和商业用房价格成交太难的主要原因。
河北邯郸的王先生，有一处写字楼和一个门面，收租还可以，但想出售太难了，“买的时候比住宅贵，想卖出去要比住宅便宜很多，十几年前邯郸经济还算好，商住投资收益高，但这两年人口流出太厉害了，两年前租房还是供不应求，而这两年租金都在持续走低。” 

　近日，戴德梁行发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

　　据统计，中国商业地产投资于2016年创下历史新高，大宗交易金额达2094亿元，与2015年相比翻了一番。尽管2017年一季度的交易金额只有500亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，2017年全年交易金额有望突破纪录。

　上海，2017年8月2日 —— 戴德梁行最新发布的《全球写字楼市场展望》报告显示，全球出现一轮前所未有的写字楼建设热潮，在建写字楼面积超过7亿平方英尺，预计在2017到2019年三年内投放市场。这相当于未来三年全球将再创造华盛顿特区、达拉斯、伦敦、新加坡和上海等5个城市的写字楼存量总量。

　　报告详细阐述了全球100多个城市的经济发展动力、供需展望和租金上涨前景。

　　尽管全球需求量(共计约5.2亿平方英尺)和就业增长将在2019年前保持稳健，但供应量远超需求量，从而导致全球大多数城市的空置率上扬。从这个角度看，全球写字楼建设将出现过剩。