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04月03日
写字楼投资规模逐年增加 增速放缓

 我国房地产市场从2011年开始就逐渐由黄金时期走向了白银时期,开始了较为缓慢但是相对来说比较稳定的发展时期,在写字楼方面,也体现出了稳定发展的形势。近日,有专业机构发布了2011年至今的写字楼发展情况和未来发展趋势报告。办办网整理如下:
  写字楼投资规模逐年增加 增速放缓
  2011-2017年,我国写字楼开发投资金额逐年增加。2011-2013年写字楼投资增速不断高升,在2013年高达38.2%,而2013年之后逐渐下滑,回落到比较稳健的水平。2017年,中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元,较2016年增长3.5%。预计在未来三到五年,整个写字楼市场的投资额会维持在稳健的但是单个数据的增长。
  写字楼竣工面积保持增长 增速回升
  2011年以来,我国写字楼竣工面积保持增长的态势。由2011年的2179.42万平方米增长至2017年的4006.54万平方米,年均复合增长率为10.7%。
  销售金额和销售面积在波动中增长
  从2013年7月以来随着中央下发规定,对国企购买写字楼进行限制,由此导致写字楼开发商和整个市场受到重挫,并且引发连锁反应。2014年,我国写字楼销售金额与销售面积分别为2962.93亿元、2497.87万平方米,均较2013年有明显下降。2015年开始,写字楼销售金额与面积开始持续增长。2016年,我国写字楼销售金额增速为45.8%,销售面积增速为31.4%,均为近年来最大增幅。2017年,写字楼销售金额为6441.36亿元,同比增长17.5%;销售面积为4756.21,同比增长24.3%。
  写字楼平均销售价格在区间徘徊
  2011年以来,我国的写字楼平均销售价格总体保持稳定,徘徊在每平方米13000元左右。2016年,中国写字楼平均销售价格为14332元/平方米,同比增长11.0%;2017年,写字楼平均销售价格有所回落,为13543元/平方米,同比下降5.5%。
  展望未来,我国写字楼市场有几大特点,其一是多元化方向发展,联合办公、众创办公、园区产品在各城市快速发展,给小微创业者提供了梦想实现的可能;其二是房企和地产基金开始进行转型,未来“商改写”将给商业市场和办公市场带来巨大变化;其三是大量供应,未来几年内一二线城市均将有大量写字楼入市。 

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01月04日
长沙2017写字楼投资节圆桌峰会日前闭幕

登高望远,湘江论道,顺势而为,乘势而上。写字楼被誉为“立起来的开发区”,楼宇经济对整体经济在税收、就业等方面作出了巨大贡献。发展楼宇经济是打造现代服务业体系的重要载体,是促进“平面经济”向“立体经济”转变的重要抓手。
长沙2017写字楼投资节圆桌峰会日前闭幕
6月14日,由长沙晚报报业集团主办的2017长沙首届写字楼投资节圆桌峰会在保利国际广场江景会议室举行。来自长房时代天地、保利国际广场、德思勤城市广场、楷林国际、新世界广场、湘江财富金融中心、富兴国际金融中心、顺天集团等知名写字楼项目的负责人以及从事商办物业营销、运营的10余位行业专家齐聚一堂,思想碰撞、观点交流,共论长沙“3·18”和“5·20”双重调控新政形势下的写字楼市场发展机遇与趋势。
长沙楼宇经济正迎来黄金机遇期
董小林(长沙晚报报业集团总经理):写字楼代表着城市的名片形象,见证着城市的繁荣发展。长沙连续第九年被评为中国最具幸福感城市,长沙楼宇经济也正迎来黄金机遇期和发展期。尤其是在房地产市场调控政策收紧的大环境下,投资风向标更受大众关注。
目前,长沙内五区税收过亿元楼宇35栋,在建及封顶的高度超200米写字楼21栋。未来五年,长沙甲级楼宇供应量将超过300万平方米。今天我们共同探讨长沙楼宇经济的发展,提前谋划商务楼宇在市场调控背景下如何化危为机,也是为书写长沙商务楼宇全新的明天开启新的战略思维。
一张报,一座城。春华秋实中,长沙晚报始终站在风云际会的时代前沿,着力打造融党报权威和晚报特色于一体的现代新型媒体,做党的政策主张的传播者、时代风云的记录者、社会进步的推动者、公平正义的守望者。我们愿携手为城市经济社会发展做出更多有益探索,为宜居宜业的长沙营造更好的创新创业大环境。
希望多举措引导大众进入写字楼市场
潘彩炼(长房集团董事、副总经理):近几年,长沙的写字楼一直处于供大于求的状态,写字楼的去化压力巨大。目前长房集团在建的、在售的写字楼项目有四个:位于湘江新区核心位置的长房时代天地和长房时代国际;处于东城商圈核心区长房国际大厦以及长房东云台写字楼项目也在陆续建设中。
针对长沙写字楼市场的破局,我想提几点建议:希望政府多举措、大力度引导大众投资,在税收、招商引资、服务等方面推出更多优惠政策和措施;政府应严控商办用地的供应,保证商办物业的去化周期保持在合理的范围内;建议政府在未来的规划中严格控制商办物业在项目中所占的比例,并适时出台禁止住改商等相关措施;房企要在写字楼项目的专业化、特色化、精细化方面下功夫,在对项目的功能升级、服务创新等加大探索研究,力求为客户提供满意的产品,为客户创造更大价值。
以“产业+商业”的联动模式
为核心造城市功能综合区
付鲁(湖南德思勤投资有限公司品牌总监):城市的建设依托于产业和经济的发展,写字楼也需要根据城市产业定位来打造。写字楼不能是纯粹的一栋楼,而要成为一个产业中心。以德思勤为例,我们的产业定位于现代服务业,我们的写字楼群就是一个产业中心群一个产业生态圈,旗下有创客中心、中小企业孵化中心、有龙头企业总部基地等,现在差不多集聚了七百多家与现代服务息息相关的企业。
在写字楼的推广方面,未来可以是集合式的、集约式的,把娱乐、商业、文化整个集中在一个区域,这样才能有效地把整个产业吸收进来,产业中心的建设也有利于城市产业的升级,这也是德思勤在探讨运行的一种模式,定义为城市功能区的综合运营。就德思勤而言,我们的商业已经年均客流达到了1600万人次,24小书店也已成一座文化地标,我们为产业中心的写字楼提供了商业、文化、娱乐等全方位配套,最终会拉动整个片区的升级与活力。
房企们还得苦练内功,适时调整思路
朱中宇(泰禹国际金融中心营销负责人):结合长沙市写字楼的现状来看,写字楼的空置率、滞销情况仍然较为严重。从这个角度来讲,房企们还得苦练内功,适时调整思路。从投资回报来讲,写字楼确实比买商铺、买住宅的投资回报率更高,可奇怪的是很多写字楼销售效果并不理想。所以我们项目今年3月调整策略决定自持,当自持的概念打出去后,招商反而更顺利一些。每个写字楼的情况都不相同,大家可以根据实际情况进行思路调整。
经过“3.18新政”和“5.20新政”后,写字楼市场会出现曙光和利好,但这道曙光有多强、会持续多久?这一切都不好说。写字楼高库存的情况下,我觉得各个项目需要另辟蹊径来突围,比如怎么提升品质感、如何完善 大楼的物业、怎样丰富配套等。另外,也希望各级政府出台更多招商激励,包括财政税收这块的奖励,吸引更多的外地客户进驻长沙。只有辐射的客群越来越多了,日子才能真正好起来。
未来一定要做商业模式的改变
周勇(楷林(长沙)置业有限公司营销总监):现在写字楼市场压力主要来自两个方面,一是受经济环境的影响,二是受市场对写字楼认识的影响。“5·20”新政出来势必对写字楼去化有一定利好,但要说是不是最佳时机,还需用市场来佐证,毕竟整个写字楼的产品属于一个上升空间,未来还会出现新的时机,早早定论为时过早。
其实,楷林对于写字楼投资类的客户选择相当谨慎,更多的选择自用型客户,因为这有利于未来整个楼宇的升值和后期运营,当然也会考虑到市场的需求,我们会开放一定的比例给予市场投资,满足后期像世界500强等优质企业的租赁需求。
另外还建议由政府及地产商共同合作开发、设置一些联合办公空间,或者由政府出面,整合、改造升级一些老旧写字楼并给予合适的租金优惠提供给创业者、企业使用,这样既能减少企业的运营成本,又能保障住宅环境的纯粹。
不但要解决存量,也要解决增量问题
谢朝云(新世界广场副总经理):商品市场的主要矛盾体现在供需方面,这是一个核心的,房地产也是。如今在供应方面有这么多库存是有原因的,一些是从它出身开始,其地段、位置属性必须开发商办性的,还有的是政府规划必须要有一定的量,而且有指标控制。
另一个角度,需求市场应该没有住宅市场那么大,因为住宅市场肯定群体更广泛,量更大一点。一个城市的经济活跃度,包括经济总量、人口、企业的招商引资、自我成长都是有限度的。而投资客户要看投资写字楼的效果或者回报,如果空置率比较高,租金比较低,转手也很难,那么吸引力就非常弱。
过去房子卖不动,大家是从宏观层面找方法。现在,政府宏观层面也应该看到商办市场库存那么大,不能仅仅从存量范围来解决问题,却没有解决增量问题,是时候可以考虑去扶持一把了。要从根本上解决需求端的东西,解决需求的同时必须解决增量的问题。
我们也应该改变一些初创者、创业者的思维观念,不是仅仅从成本考虑,而应该更多地权衡投入产出比。在住宅里面,你只是去整合房租,但如果你在写字楼里面,你可能拿到更多的是你的创业机会、合作伙伴的机会。
服务力启势写字楼新时代
聂建湘(大匠企画董事长):写字楼市场的发展折射着一座城市的变化。以前我们更多地谈住宅改善型,现在其实开始进入了办公的改善型时期。写字楼市场的一个趋势是客户量在增大,特別住宅的限购,对写字楼的投资购买力肯定会增大。
写字楼自用型客户的购买力近年来大大提升,在我们公司参与策划推广的旭辉国际广场、中盈广场等项目,可以明显地感觉到客户有80%以上全是自用型。对于自用型购买力的提升,我们要把握准确客户思维。用户思维的核心是企业家的意志、决策及远见,企业家想把企业做到多大规模、多少年内上市,他的意志决定着自用购买力。针对自用型客户,我们要做好服务力的匹配,需要知道这些企业家发展的目标在哪里,是什么吸引他们购买你的写字楼?为入驻企业提供金钥匙服务加海底捞式的服务,会是未来竞争的一个重要砝码。
要打造产业链拉动区域楼宇发展
邓效民(湘江财富金融中心销售总监):近年来长沙的招商引资力度非常大,这跟城市的大环境、尤其是投资环境是分不开的。引进大量的优质企业,跟楼宇也有直接的关系。既然落户到这里,要么是租,要么是买。
对于发展楼宇经济,政府和开发商都在想办法打造产业链。有了产业链,大的龙头企业进驻某个区域、某个楼宇,可能带动相关企业一起进来。当然,这方面需要有政府的政策和引导支持。在政府层面,每个区域打造的引导政策和产业链不一样,但我们还是尽可能地促进政府把某个产业链引进来,给予一定的优惠支持政策。尤其是大中型企业的入驻,单靠开发有时是做不到的。
对于长沙写字楼市场,我的见解是在短期内可能确实面临着库存,所以我们要从运营、招商以及后期的物业管理服务等这方面,做一个短中期的打算。
集结众人力量“开源”投资者
张自立(顺天集团湖南房产公司策划总监):顺天集团作为本土房企,是长沙几代写字楼的建设者和见证者,芙蓉路上的顺天财富中心曾经收获了“三湘第一写字楼”的美誉,雨花亭的顺天国际金融中心也是长沙的标志性写字楼。对于整个写字楼市场我们还是非常有信心,今年下半年长沙写字楼市场或许会迎来好时机。
目前,很多写字楼项目面临的相同窘境是,找不到精准的投资者。我在想,有没有这种可能,由政府主导、由媒体发声,多去北上广深等一线城市开展写字楼推介活动,然后把一些有实力的外地企业及客户引入到长沙来。近年来,长沙城市建设有了跨越式的发展,政府也在着力打造“宜居宜业、精致精美、人见人爱”的长沙,因而我们的投资环境是有竞争力和吸引力的。所以,团结各方力量,多渠道去寻找挖掘投资类的客户,这样才能可持续发展。
楼宇经济的发展绝对需要政府来引导
刘艳梅(富兴世界金融中心项目营销总监):写字楼的存量大是客观的事实。政府也在发力,也在积极地想办法,大力发展楼宇经济,近期开福区就组织去成都考察学习楼宇经济,通过走出去、引进来等各种渠道消化存量。就销售这块来讲,前一段时间住宅市场确实火热。长沙双重新政调控这种形势下,以及国家严控资金外流等共同作用下,肯定有一部分资金被挤出住宅市场的,而这些资金必须要投资出去,只能投向商业市场。所以,我觉得今年下半年、明年初的写字楼市场应该会有一波行情。
总体来说,市区中心,地段较好的写字楼较为受青睐。位于长沙金融商务区的富兴世界金融中心拥有34万㎡超甲级写字楼,26万㎡全业态商业中心、20万㎡高端城市豪宅,并且项目无缝接驳地铁6号线,真正实现地铁上盖,在长沙写字楼市场上开辟出了融合商务、商业、娱乐、居住于一体的独特的综合体模式。项目将在未来打造芙蓉路上具有创新力的商务总部集群。
政企合作方能实现共赢
谢君(长沙成城银山房地产开发有限公司副总经理):长沙写字楼面临的压力主要还是存量大,希望政府在楼宇经济这块跟房地产开发商主动搭线、主动合作,这样才能够真正地实现政企间的更良好互动,达到双赢的局面。我了解到一些区在这一方面就做得很好,主要的区领导亲自出面参与招商,政府出扶持政策,开发商出场地和物业,实现对企业的招商引进,这其实就是共赢的。
现在进入了大数据时代,但对于写字楼潜在客户的数据统计却很欠缺。我在思考,能不能由政府牵头,对片区内的所有企业进行摸底,建立个性化的数据档案。比如某企业进驻这个区多久,什么时候成立的,成立的时候员工人数和营业额是多少,业绩增长速度如何?如果这个企业经过几年的成长,有办公升级的需求或者是购买投资的需求,政府可以主动把该企业的信息跟写字楼项目进行传递,这样实现了信息的精准对称。
没有好的租金回报,就是闲置资产
谢晟(长沙中盛行总经理):做写字楼是一个非常孤独的行业,因为它相对于住宅肯定是非主流。住宅是一种纯粹的消费品,写字楼是一种生产资料,其单位面积的持续产出相对于住宅、商铺要高很多。可是很多客户对写字楼投资有一种畏惧心理,买套房子很轻松,买套公寓很轻松,哪怕买一个铺面,他觉得看得到回报,有稳定的租金收益。在投资者眼中,写字楼是一个高大上的产品,以家庭为主体的投资者不了解这个产品。所以,从投资心态来讲,客户需要培育和引导。
做写字楼首先是运营,有稳定的运营,有较好的租金回报才有价值,否则这栋楼就是闲置资产。从这个角度讲,写字楼的运营是第一位的。
其次,很多自用型的企业主还是有需求,而且有稳定的需求。所以对未来的市场前景我总体看好,对这个行业还是有信心的。 

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