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“6·18”、“8·18”电商节后，你有多久没有去逛购物中心了？你知道它们可能已经不是商场了吗？电商对于实体购物的冲击，正影响着一些传统商场的租金收益。为了谋求新的发展出路，京城不少传统商场纷纷改为写字楼。业内专家预测，“商改写”或将成为一股热潮。
太阳宫百盛没了 信托广场来了
“哎呀，旁边的百盛竟然没了，看来是要改做别的了。”傍晚，到爱琴海购物中心吃饭的刘小姐，从广场前看见隔壁的一片围挡，才知道原来的太阳宫百盛店已经没了。“我来北三环购物较少，来过的几次中，确实也只去过百盛里的超市一次，毕竟两家挨这么近，爱琴海至少是个更大点的购物中心。”
一家是购物中心，一家是传统商场，就像刘小姐一样，更多的消费者在“二选一”的选择题中，将答案投给了购物中心。2016年10月31日，由于长期处于亏损状态，百盛终止了北京太阳宫店的经营，并出售了太阳宫店的产权。
周一下午3点，记者在现场看到，原来的百盛字样已经全部被撤掉，整栋建筑包围在一片绿色围挡之中，偶尔响起的机器声，表明建筑内部正在进行施工。百盛改造计划的参与方之一告诉记者，百盛太阳宫店已经正式确定改建为写字楼项目，名为北京中融信托广场，地上7层、地下3层，每层平面面积约6000平方米，预计最快可于今年10月份亮相。改造为写字楼的过程中，设计团队充分利用原有特殊结构，设计并打造了贯通南北的采光中庭，也将项目由南至北切割为A、B两区，可分可合。“至少，在周围这一片区域中，多是酒店和商场，少有一个纯粹的写字楼项目。”
中粮广场的共享办公空间开了
“买洋到中粮”。如果是喜欢家居的人们，一定还记得多年前流行的这么一句话。作为长安街边的建筑群，毗邻北京站的中粮广场一度是进口家居品牌的标杆，集合了众多知名的进口家居品牌。资料显示，在2006年前后，C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家居品牌20多个，占据家居总品牌的50%，是名副其实的高档品牌荟萃之地。
然而，2007年后，随着各个品牌家居卖场的兴起，中粮广场购物中心渐渐变得无人问津，特别是在年轻消费群体的心目中，购物再也没有人去中粮。“我们单位就在旁边，可这么多年了，我从来不知道中粮广场里还有购物中心。”办公族小邓告诉记者，从东方新天地到王府井步行街上的各大百货公司，这一片有太多的购物场所，外观略显陈旧的中粮广场自然不会引起人们的兴趣。“我只知道那里是个办公场所。”
昨天下午，记者来到中粮广场，正门口的建筑外立面上，就挂着一个“COFCO FANTASY”共享办公空间的招牌。“这是我们最近新开的办公空间，就在广场C座，从A座可直接穿过去。”门口的安保人员主动为记者指路。和A座大堂设有封闭的闸机和电梯不同，走到C座，开放的采光中庭空间立即给人一种豁然开朗的感觉。记者在现场看到，地下一层到地下三层的空间，围绕着采光中庭设置成了环形的共享办公工位，仅仅在地上一层配有几家简餐餐厅和咖啡厅。
前台工作人员告诉记者，共享办公空间近期刚开业，分为蜂巢办公、胡同办公和庭院办公三种模式，目前蜂巢办公和胡同办公正在对外招租，租金是每个工位每月2400元。“6人间的办公工位租得还挺不错的，只剩下一间了。”
太平洋百货已成写字楼
相较于太阳宫百盛和中粮广场，今年年初就已经重新开放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李泽楷旗下的盈科中心，位处三里屯商圈，原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体。然而，自从2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，购物中心部分就一直处于空置状态，前后空了整整五年。2016年，新接手的产权方决定对购物中心进行改造。
周一下午，记者来到盈科中心。从正门看，这里还是商场惯常的五层建筑形态，正门口西边是英菲尼迪的展示中心，东边是安利的体验馆。走到建筑内部，记者看到，盈科中心已经摒弃了传统商场的格子式格局，通过中庭、玻璃幕墙和挑高的空间来营造写字楼所想要表现的档次感。从电梯口的指示牌上看到，一到三楼已经成为富士通中国有限公司的办公地，一楼电梯口边同时开了两家售卖咖啡、简餐的餐饮店，不过，工作日下午4点的时间段，进出盈科中心的人很少，记者透过玻璃可以看到，安利体验馆内几乎没有前来体验的消费者。
经营下滑倒逼“商改写”
好好的商场不做，为何要耗费精力改造成写字楼？戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海告诉记者，近两年传统商场纷纷改造为写字楼的主要原因还是和电商剧烈冲击下实体店经营下滑脱不开关系。“商场人流量少，商户的收入就会受到影响，而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。”严区海谈到，近几年北京的商业地产租金增长缓慢，相反的，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续7年的增长，市场平均租金水平相比6年前也翻了一番。
根据戴德梁行的报告，截止到2017年第二季度，全市甲级写字楼的有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币392.1元，环比上调1.0%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币415.4元，环比上调1.2%。
同时，另一个方面，写字楼的空置率水平也一直处于很低的状况，特别是甲级写字楼，整体表现出一种供不应求的局面。仲量联行北京研究部数据显示，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。
“当然，写字楼市场的竞争也很激烈，商场改造成写字楼后并不意味着产权方可以一劳永逸，但是，考虑到北京核心区的商场供应量已经不小，这些商场或购物中心不改成写字楼，就是一点儿机会都没有了。”
“商改写”会成潮流吗？
“至少在我看来，‘商改写’是有机会的，在一段时间内将成为一种趋势。”严区海告诉记者，相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定。根据研究，至少从租金水平上看，购物中心改造成写字楼后，平均租金能增加30%到40%。“同样是生意，运营写字楼既不是很麻烦，回报又更稳定，何乐不为。”
值得注意的是，“商改写”的过程中也存在一些挑战。严区海分析，从政策层面看，二者虽均为商业用地，同为40年产权，但若此前拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。此外，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概况来说，前期需要资金和技术的投入，后期需要在软件服务上跟得上，‘商改写’也不是一件简单的事儿。” 

近日，戴德梁行发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

据统计，中国商业地产投资于2016年创下历史新高，大宗交易金额达2094亿元，与2015年相比翻了一番。尽管2017年一季度的交易金额只有500亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，2017年全年交易金额有望突破纪录。

本报记者 陈小瑛 深圳报道
北京广州深圳等地相继出台政策，对商住楼作出严格规定，这令手里有大量写字楼项目的开发商心乱如麻。
“写字楼改不了商住公寓，我们都很惆怅，因为写字楼卖不起价，租不起价，空置率又高，市场严重过剩，新规出来后，设计部门都在忙着改设计。”深圳万科公司内部人士对记者说，去年万科在深圳公司的销售额，一小半是来自写字楼改的商住公寓。
除此之外，由于经济低迷，市场供给量过剩，写字楼租金近两年来持续下跌，令过往买写字楼的业主们苦不堪言。
商住公寓新规的冲击
据仲量联行的统计，今年一季度，由于新增的供应压力，拉高深圳甲级办公楼空置率至15%，环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成，主要集中在福田CBD，近一半是总部大楼。
仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析称，这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力，加上其他可租赁项目的入市，可选择项目增多，虽然预期市场整体租赁需求稳定，但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。
截至今年一季度末，深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。
深圳写字楼原本就供应过剩，且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓，实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳出台有关政策，限制写字楼改商住公寓后，市场担忧骤起。
据万科深圳公司内部人士对记者透露，万科深圳公司2016年约300亿元的销售额，其中近一半是来自写字楼以及写字楼改的LOFT公寓。
“深圳的写字楼已经过剩，旧项目报批通过的，还是正常运转不受影响。但我们现在很多还没有报批的新项目，都在改设计，如果按照写字楼卖，今年业绩肯定受影响。”深圳一家龙头房企内部人士告诉记者，开发商很少愿意开发写字楼，都想卖住宅，但拿地时，政府给了配建指标，没办法。
上述龙头房企内部人士向记者透露，深圳关内的旧改项目，未来除了回迁房外，基本上没有住宅指标了，大部分是写字楼和商业。
“深圳投资写字楼的大部分亏了，而投资写字楼改公寓的反而赚了，其实价格就是由市场供需决定的，因为住宅稀缺，而商改住具备居住属性，因此价格涨得比写字楼快。”万科内部人士说。
其实不止是深圳，全国范围都面临同样的问题，近两年随着去库存加速，住宅库存面积一直在下降，而待售商品办公楼占比5年来从4.3%上升到5.6%，待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%，待售其他商品房从11.4%上升到14.7%，均表现为趋势性上升。
北京2016年的商住公寓销售远超纯住宅，而3月份新规出台后，对有写字楼项目的房企和已经投资商住楼的业主犹如晴天霹雳，整个市场在4月份迅速冷冻。
业内人士认为，相比商品房住宅，办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是政府用地规划存在不合理性，二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。
写字楼投资冷暖
写字楼市场冷暖，从投资者的收益率可窥见一斑。
刘先生2015年12月在深圳前海香江金融中心，以8.3万的单价，买下三个单位的写字楼，共498平米，总共4133万元。
考虑到升值幅度太慢，刘先生想尽快卖掉，现在挂牌8.6万元，虽然有人询问，但即使以这个价格卖，他也要亏本。该物业直到2017年6月才交楼，然后才能办房产证，前海写字楼不能以个人名义买，必须以股权变更来完成。
刘先生对记者说，因为写字楼首付要五成，只能贷款十年。算一算两千多万的首付款，一年半时间，利息不算，中介费就要一百多万，3000块一平米的差价，只能抵掉中介费。而同期若购买住宅，涨幅至少在30%以上。
深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者，在深圳买写字楼的投资客，大多是为了买来当资产做抵押融资。
而来自全国多地的投资者也告诉记者，当地投资的写字楼涨幅远远落后于住宅。
北京的杨先生此前投资了两套写字楼，但所幸的是住宅用地，有70年产权，可以贷款7成，其中一套在大望路，近一百平米，另外一套琨莎中心，在东三环燕莎附近，也是同样的性质，可以贷款7成。
但让杨先生失望的是，近三四年，租金不涨反跌。“我的其中一个租户，是创业公司，去年撑不下去了，要搬家到郊区去。我帮他们融了后来的一轮资金，才续租下来。”杨先生对记者说，房租直接与经济形势和收入相关。
重庆的一位投资者也告诉记者，他2011年在重庆买了一个58平米的小写字楼单元，当时1.2万/平米，现在最多卖1.5万，以前能租3300元一个月，现在降到3000元，而同地段的住宅，当时卖7800元，现在涨到了1.6万元/平米，另外2014年还买了一套100平米的写字楼，当时1.6万一平米，现在最多原价卖出去，一个月只能租5000元。
近几年来，全国各地写字楼与住宅的价差和升值空间距离越来越大。
“我在常州买的一套商住公寓，好租但不好卖，前几年挂了很久都卖不掉，今年趁这波热潮赶紧脱手，买了6年了，当时价格是同片区住宅三分之二的价格，卖时价格只有住宅的一半。”江苏常州的辛先生说。
人口流出，是三四线城市写字楼和商业用房价格成交太难的主要原因。
河北邯郸的王先生，有一处写字楼和一个门面，收租还可以，但想出售太难了，“买的时候比住宅贵，想卖出去要比住宅便宜很多，十几年前邯郸经济还算好，商住投资收益高，但这两年人口流出太厉害了，两年前租房还是供不应求，而这两年租金都在持续走低。” 

　近日，戴德梁行发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

　　据统计，中国商业地产投资于2016年创下历史新高，大宗交易金额达2094亿元，与2015年相比翻了一番。尽管2017年一季度的交易金额只有500亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，2017年全年交易金额有望突破纪录。

　上海，2017年8月2日 —— 戴德梁行最新发布的《全球写字楼市场展望》报告显示，全球出现一轮前所未有的写字楼建设热潮，在建写字楼面积超过7亿平方英尺，预计在2017到2019年三年内投放市场。这相当于未来三年全球将再创造华盛顿特区、达拉斯、伦敦、新加坡和上海等5个城市的写字楼存量总量。

　　报告详细阐述了全球100多个城市的经济发展动力、供需展望和租金上涨前景。

　　尽管全球需求量(共计约5.2亿平方英尺)和就业增长将在2019年前保持稳健，但供应量远超需求量，从而导致全球大多数城市的空置率上扬。从这个角度看，全球写字楼建设将出现过剩。

　在南宁将建设成为特大城市和区域性国际城市背景下，招商引资和企业进驻再掀热潮，商办产品再次引起各大企业关注。绿地写字楼近年来取得不俗的销售成绩，在南宁商办市场表现抢眼。作为写字楼领域的专家，绿地在品牌、创新设计、销售模式、运营模式、入驻企业品牌集聚等多方面具有独特优势，优先满足自用企业主需求，全力打造商办标杆。

　　市场机遇

　　众多企业引入，高端写字楼成刚性需求

　　今年国家发改委发布《北部湾城市群发展规划》，南宁作为北部湾城市群核心城市，将建设成为特大城市和区域性国际城市。企业进驻再掀热潮，从南宁市投资促进局统计数据来看，一大批重点项目也正在陆续签约落地。

“6·18”、“8·18”电商节后，你有多久没有去逛购物中心了？你知道它们可能已经不是商场了吗？电商对于实体购物的冲击，正影响着一些传统商场的租金收益。为了谋求新的发展出路，京城不少传统商场纷纷改为写字楼。业内专家预测，“商改写”或将成为一股热潮。

太阳宫百盛没了 信托广场来了

“哎呀，旁边的百盛竟然没了，看来是要改做别的了。”傍晚，到爱琴海购物中心吃饭的刘小姐，从广场前看见隔壁的一片围挡，才知道原来的太阳宫百盛店已经没了。“我来北三环购物较少，来过的几次中，确实也只去过百盛里的超市一次，毕竟两家挨这么近，爱琴海至少是个更大点的购物中心。”

伴随“城市更新、存量改造”的新发展浪潮，北京写字楼市场格局正在变化。今年上半年，北京写字楼市场共有7个项目入市，导致写字楼整体空置率同比上升，预计下半年，空置率持续走高将带来租金的下行压力。分区域看，除了传统核心商务区外，老牌商务区东长安街由于存量物业的重新入市而迎来新的发展机遇，从而影响北京写字楼既有格局。

供应增长快于需求

今年，北京市商业办公类产品限购政策出台，未来商办供应量将随之增加，北京写字楼市场现状及未来趋势也成为业内外关注的焦点。据多家机构公布的数据显示，“供应增长快于需求”是今年上半年北京甲级写字楼市场的主要特征。

　一则亚太地区最大体量的WeWork项目落户中海国际中心的消息揭开了外资联合办公扩张一幕：在拿下44亿美元融资之后，wework新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积。

　　wework近期的动作表明，过往以租赁厂房、仓库等业态翻新改造成办公室为主的联合办公，入驻甲级写字楼了。多名业内人士认为这是写字楼生态面临变革的一个重要信号。

　　一名长期关注联合办公的业内人士分析指出，这与最近半年上海的写字楼需求下降、业主方出租压力有关。

　日前，本报《写字楼潮涌之下谋变求生》报道引来不少业内人士关注。同时，不少上班族对公司所在的写字楼电梯设施、车位配比、环境卫生、餐饮休闲等方面的“吐槽”不断——早上停车难、中午吃饭难、上下楼等电梯也难……如果你对自己所处的办公写字楼有什么话想“吐槽”，都可拨打广厦热线82205019，或扫描本版上方二维码添加“住长沙”官方微信留言和我们互动。

　　电梯停车位是吐槽“重灾区”

　　5月8日早上8时许，位于芙蓉南路一段的CTA财富中心迎来投入新一周工作的白领们。这栋100米高、29层的建筑共有200余户单位入驻，从第五层往上都是专业写字楼，数千名白领在此工作。