行业大咖齐聚，解读写字楼发展趋势

　长沙楼市新政出台后，不少投资者将目光转向写字楼这一有投资潜力的产品。新政实施对长沙写字楼市场有什么影响?去年到今年写字楼市场表现如何?4月13日，由潇湘晨报主办的“楼市新政环境下长沙优质写字楼发展研讨座谈会”在保利国际广场举行，保利地产、中国金茂、泰禹国际、顺天地产、楷林、中建信和等品牌开发商齐聚，十多位长沙写字楼领域的大咖畅谈长沙写字楼的现状和未来。
　　座谈会上，克而瑞长沙机构总经理刘佰忠分享了2016年至2017长沙写字楼大数据研究。数据显示，随着长沙房地产市场整体升温，办公去化速度有所提升，近12个月去化72.07万平方米，但2015年后因持续放量，当前库存已达401.57万平方米，存量消化周期达67个月。
　　写字楼同质化现象比较突出，在未来竞争中如何做到差异化?与会嘉宾一致认为，“高品质的写字楼产品更受客户青睐。”未来，长沙写字楼市场将更趋成熟，办公产品有望进一步细分，市场供应还将不断放量，整体品质将逐步走向高端。
　　对于投资者，嘉宾建议不仅要选高端写字楼，还要看写字楼所在的区位，以及运营商的品牌影响力和运营经验。
　　接下来，潇湘晨报还将不间断主办各类房地产业内的研讨活动，探讨行业发展新方向和趋势。
　　旭辉国际广场项目负责人魏湘荣
　　高铁带来写字楼新机会
　　我们项目是从今年过年时才开始推出。我感觉调控政策出台后，客户流量改变很大，至少对我们这个项目来说有很大改变，所以我还是比较看好今年的写字楼市场。
　　高铁经济对长沙写字楼市场是一个很大的机会，也一定会带来城市人口和产业的回流。整个高铁会给长沙带来崭新的写字楼时代。
　　我坚信，今年下半年一定是写字楼的春天。
　　洋湖公馆项目营销负责人安红旗
　　商办将迎来去化窗口期
　　我们的写字楼项目是偏中小型、孵化型的产品，一栋楼办公面积有1.7万平方米。限购限贷限价，但并没有限制将户口迁到长沙，这样会引进各种人才到长沙来，对商办市场来说是一个窗口期。
　　目前的客户群，省内其他城市还是多些，很多人投资越来越理性，将目标转到社区商业或是写字楼上来，这些产品相对来说保值增值更稳定些。
　　中建信和地产长沙公司总经理冯朝阳
　　投资写字楼重点看未来
　　目前写字楼市场确实是冰火两重天，写字楼为什么会存在严重过剩的问题?不光写字楼，为什么这么多项目都有大量的商办物业，源头就是土地调规。
　　我认为投资写字楼，重点应该看未来。投资写字楼有几个重要的因素，也是所有房产投资适用的：地段好、项目好、竞争少、项目小、服务好、品牌好。
　　湘经联执行会长兼秘书长、远见·嘉华项目总经理李杰
　　创新和品质是永恒重点
　　写字楼从前端拿地时就要慎重、理性。开发商开发时，应结合资源、公司的现金流等各方面状况考虑。
　　我认为，创新和品质应是永恒的两个重点，高端的产品走得更快，市场欢迎度更高。
　　泰禹国际总经理朱中宇
　　自持更能提升项目品质
　　目前，我们停掉了泰禹国际产品的销售，项目以租赁为主，将写字楼自持。
　　硬件设施只是写字楼品质的一部分，后期的招商运作，对写字楼档次提升也有很大影响。开发商自持写字楼，就像有了“靠山”，主体会由开发商根据项目定位统一规划运营，更利于形成聚集效应。
　　长沙中盛行总经理谢晟
　　市场需求需要有效引导
　　从营销角度上来说，住宅市场发展已完全没有技术含量，因为品牌形象基本没区别。商业地产也是重灾区，写字楼市场目前存量较大，但潜在的需求我们大家还是看得很清楚。
　　我们从做住宅到商业地产再到写字楼，写字楼产品根本的价值还是投资品，可能我们对消费者的投资习惯还没有有效的培养，其实从回报率来讲，写字楼应该是要高于刚需住宅产品，也要高于那些商铺街铺和常规的购物中心。如果能有效引导市场需求，也是很有发展潜力的。
　　顺天国际金融中心营销负责人黄小荣
　　自持让项目更有生命力
　　顺天IFC在2013年推向市场，我们自持了60%。自持让这个项目更有生命力，更能顺利延续下去。
　　我们的定价其实来源于产品是否符合市场，是否能让客户感觉到价值所在。我们招选的客户一般是世界五百强、国内五百强，租金也一直没掉过，我们想拉开产品和产品间的距离。
　　泰禹国际招商总经理江伟华
　　租金保障源于管理水平
　　目前，长沙的写字楼产品品质相似，无非是层高配置有区别。影响写字楼租金最大的因素就是运营管理。
　　我们将销售红利向服务红利转变，全部转向运营，提高产品溢价空间，做成全运营式的写字楼，把产品做成优质物业。
　　楷林(长沙)置业有限公司策划经理朱延昌
　　做专业金融办公服务商
　　楷林专注写字楼开发与管理十六年，在豫湘两地打造了14栋标杆写字楼。
　　楷林做的是金融定制。我们董事长提出做“最懂金融企业办公需求的开发商”。我们对客户的考虑非常周到，他们需要什么东西我们会尽力提供。
　　通过自营的物业公司，楷林在成本节约控制、服务品质提升上拥有绝对的监管与调整能力。
　　保利国际广场销售负责人朱凤仪
　　高端写字楼市场机会多
　　目前长沙写字楼市场库存量较大，主要还是供需端出现问题。长沙作为省会城市，人口规模、产业规模、吸附力不够，写字楼市场供远大于求。在目前大众创新、万众创业的背景下，成长型小公司居多，能够承受甲级写字楼的公司较少。在这种背景下，高端写字楼市场机会更多，投资购买潜力更大。