日前，本报《写字楼潮涌之下谋变求生》报道引来不少业内人士关注。同时，不少上班族对公司所在的写字楼电梯设施、车位配比、环境卫生、餐饮休闲等方面的“吐槽”不断——早上停车难、中午吃饭难、上下楼等电梯也难……如果你对自己所处的办公写字楼有什么话想“吐槽”，都可拨打广厦热线82205019，或扫描本版上方二维码添加“住长沙”官方微信留言和我们互动。
电梯停车位是吐槽“重灾区”
5月8日早上8时许，位于芙蓉南路一段的CTA财富中心迎来投入新一周工作的白领们。这栋100米高、29层的建筑共有200余户单位入驻，从第五层往上都是专业写字楼，数千名白领在此工作。
据戴德梁行最新统计数据显示，2017年一季度，北京市全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元，环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币410.5元，环比上升0.2%。
另外，一季度随着国贸三期B、中关村资本大厦等项目如期入市，为北京甲级写字楼市场带来约156,000平方米的新增供应，致使北京甲级写字楼市场存量攀升至946万平方米，继续领跑全国写字楼存量市场。
世邦魏理仕近日发布《2017年第一季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告介绍，一季度北京写字楼市场交易清淡，只录得近8万平方米净吸纳量，较上季度缩减31%，空置率保持7.6%不变。
今年一季度，北京仅两个项目落成，分别是位于奥运村地区的中建财富国际中心5万平方米和位于望京的利星行中心B座3.8万平方米。研究人员介绍，整体租金报价为每月每平方米423.0元，剔除样本变化租金微升0.1%。
未来六个月，北京写字楼市场预计将有五个项目落成，为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域，这将为市场提供更广泛的选择，预计市场交易也将更加活跃，同时租金将承受压力。
观点地产网 戴德梁行近日发布的研究报告指出，2017年上半年，广州核心商务区甲级写字楼录得新增供应13.5万平方米，预计2019、2020年广州甲级写字楼新增供应将超过100万平方米，至2021年，全市甲级写字楼存量将较2016年末增长超过70%。
在供应量增加的大背景下，写字楼市场竞争日趋激烈。除了交通便捷性、商圈成熟度、物业服务等传统指标外，世邦魏理仕调研报告指出，企业忧虑环境污染对员工健康造成影响，正在不断通过改良办公环境来寻求对策。因此，办公环境影响企业对办公楼选址的决策，“绿色环保”则有助于提升其满意度和忠诚度。环保俨然成为了现代写字楼的刚性需求。
香港文匯報訊 仲量聯行昨日表示，中資企業對香港中區寫字樓的需求略有放緩，8月佔港島中區新租出面積45%，因內地十九大將於下月召開，中資公司傾向採取觀望態度。
十九大前持觀望態度
仲量聯行公佈《香港物業市場綜述》指出，8月中環整體寫字樓租金按月上升0.2%，但中資企業的需求放緩，僅佔中區新租出面積的45%。不過，中資需求下降被美資律師行的需求所抵消，新租賃成交按月漲57%。
仲量聯行研究部主管馬安平認為：「現時甲一級寫字樓空置率非常低，再加上十九大將於下月召開，中資公司傾向採取觀望態度，推遲承租活動。」據該行此前發佈資料顯示，中環區上半年錄得的新寫字樓租賃，有50%（以出租樓面計算）來自中資企業的需求，較2016年的45%顯著上升。由於大部分中資均集中租用市場頂級寫字樓，中環甲一級寫字樓租金於上半年上升4.7%。
伴随“城市更新、存量改造”的新发展浪潮，北京写字楼市场格局正在变化。今年上半年，北京写字楼市场共有7个项目入市，导致写字楼整体空置率同比上升，预计下半年，空置率持续走高将带来租金的下行压力。分区域看，除了传统核心商务区外，老牌商务区东长安街由于存量物业的重新入市而迎来新的发展机遇，从而影响北京写字楼既有格局。
供应增长快于需求
今年，北京市商业办公类产品限购政策出台，未来商办供应量将随之增加，北京写字楼市场现状及未来趋势也成为业内外关注的焦点。据多家机构公布的数据显示，“供应增长快于需求”是今年上半年北京甲级写字楼市场的主要特征。
第一太平戴维斯统计数据显示，从供应端来看，2017年上半年，北京甲级写字楼市场共有7个新项目竣工交付，合计带来26.7万平方米的新增供应，令北京全市甲级写字楼存量增至1020万平方米。
从需求端来看，投资、保险等非银行类金融行业是需求的最主要来源。其次，在互联网与传统行业的破界融合下产生的新制造、新媒体等高新技术行业扩张明显，逐渐成为办公需求的新势能。
从空置率来看，虽然二季度写字楼市场传统旺季到来，租赁需求较年初已缓慢回升，但仍处于低位，加之新增供应的影响，今年上半年北京甲级写字楼整体空置率6.5%，同比上升3.1个百分点。另据北京商报记者实地走访调研发现，CBD区域的部分项目现有空置率水平远高于市场水平;而业主方考虑到可能对本项目造成的负面影响，对外公布的空置率远低于实际空置率。
今年上半年北京甲级写字楼租金方面，为应对日益激烈的市场竞争，业主采取更加灵活的租金策略，全市甲级写字楼平均租金自年初开始一直处于下行通道，为每月338.1元/平方米/月，同比下降0.7%。
今年上半年北京甲级写字楼市场空置率同比已出现上涨，预计下半年北京甲级写字楼市场供应量依旧较大的情况下，北京甲级写字楼市场空置率将进一步提升。据第一太平戴维斯研究报告显示，从供应端来看，2017年下半年，北京甲级写字楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33.7万平方米的办公体量，届时将进一步推高全市空置率水平。第一太平戴维斯相关负责人表示，随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。
东长安街迎来新机遇
从北京市写字楼上半年的表现看，由于入市量不同，不同区域正在出现不同的特点。例如，作为核心商务区的CBD，在过去五年始终保持较低的空置水平。然而，自2016年初，CBD写字楼市场开始出现租户退租及搬迁现象，令空置率逐季攀升。2017年上半年，国际甲级标准的国贸三期B座入市，令CBD整体空置率录得连续六个季度走高至6.8%，为2011年以来最高点。未来甲级办公楼供应主要集中在CBD核心，预计2018-2019年，CBD区域将迎来供应高峰，届时空置率将大幅攀升。优质新项目的入市预计将对已有项目造成冲击，部分项目租金将可能因为租户的调整而继续回调，不同项目间的市场表现进一步分化。
作为新兴商务区的丽泽金融商务区，总体功能定位“首都新兴金融功能区”，主要吸引新兴金融业总部、金融交易平台及各类金融投资机构入驻。目前区域内在建项目较多，集中在2018-2020年入市，预计到2020年，有180万平方米的新增写字楼供应入市，届时将形成浓厚的商务氛围。
此外，东长安街的复苏也颇值得关注。据了解，长安街曾经是北京商务写字楼市场上的绝对焦点，一直都有“总部街”的称号，从新中国成立之初各大政府机构以及国家工商金融行业总部就纷纷云集于此。不过，作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，对租户吸引力不如从前，正面临租户流失的问题。
在经过一段时间的沉浮之后，东长安街正在以“改造”的新形式重新进入北京写字楼市场版图。所谓“改造”指的就是，既有的酒店或者商办项目重新被打造为写字楼。世邦魏理仕北方区研究部董事孙祖天介绍，衡量写字楼租用价值的并不只是租金这一个单一指标，位置、商务氛围以及公共交通也是租户们更加看重的。孙祖天认为，东长安街在这几个指标上具有先天的优势，这也提升了“酒改写”项目的整体租用价值。
据悉，目前在东长安街上，北京国际饭店“酒改办”项目目前正处于改造装修期，已有客户签约。上季度入市的中粮广场C座商改办项目已实现30%的签约率。此外，作为北京市首个完成酒店改造写字楼的新闻大厦，成为东长安街吸纳租户的主力，也为其他酒店改造写字楼项目提供了样本。
“酒改写”将更受关注
在第一太平戴维斯对于2017年下半年北京甲级写字楼市场的展望中，已提到未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途，包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。
世邦魏理仕发布报告显示，随着北京、上海这样的一线城市严格控制建设用地规模，一些城市中心设施陈旧的物业纷纷通过改造寻找新的市场机会。酒店改造为写字楼的案例开始增长，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。
以位于北京东长安街的新闻大厦为例，新闻大厦是于2004年开业的五星级酒店，在于2014年6月宣布转型，2015年6月正式完成战略转型。2015年底，新闻大厦2万余平方米租赁面积出租率就已达95%，入驻的客户既有星巴克、南门涮肉等知名餐饮企业，也有杭州银行、中华保险等金融大亨。
“类似于新闻大厦这样的酒店改成写字楼的物业并非个例。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示，随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃。近一两年不断有酒店和商场被改造为写字楼，如金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店、中坤广场、盈科中心，星级酒店改造为写字楼的案例不断涌现。
世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽认为，“核心商务区可租办公空间依然紧俏，促使越来越多租户考虑城市边缘的商务园区和核心地段的高品质‘商改办’、‘酒改办’等改造物业。尽管这些非传统办公选项仍然具有各种短板和限制，但作为优质写字楼的补充应该得到持续关注”。
报告认为，近年来，“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏，相对于商场和酒店而言，写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。
日前，有媒体报道称由于新增供应量上升和大量P2P借贷公司退租，包括上海、苏州、武汉在内的个别城市的核心地段写字楼空置率达到10%左右。记者了解到，广州写字楼市场也出现一些退租现象，但退租者以从事贸易、实体行业的中小型私营企业为主，市场相对平稳。业内分析称，2017年广州写字楼新供应仅为2016年的1/2左右，租金有一定的优势，租赁市场将会在2017年下半年全面回暖。
广州日报记者林琳
2016年下半年，由于国家陆续出台加强互联网金融的监管政策，过往一直在风口浪尖的P2P金融行业备受考验，有业内人士透露，P2P企业退租潮已经在上海等个别城市出现，导致上海写字楼的租金水平一度下滑。有媒体报道，上海核心区甲级写字楼空置率上升，2016年空置率同比攀升5.3个百分点至10.2%。
与传统住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。此前，深圳针对商办物业有针对性地追加调控，加之面临空置率上升的压力，深圳写字楼市场也引起了市场的关注。
空置率超过20%
在深圳写字楼密集的南山、福田和罗湖区，多个在建写字楼项目都在争抢“地标”的头衔。据不完全统计，仅在深圳南山区，规划高度超过300米的在建项目就包括世茂金融中心、汉京金融中心、卓越前海金融中心、华润深圳湾总部大楼等。而在福田区，佳兆业环球金融中心、深业上城等在建项目的规划高度都超过300米。而在旧改重点区域罗湖，也有宝能中心、城脉金融中心和恒大建设大院旧改项目的规划高度都超过300米。
摩天写字楼项目遍地开花，虽然多数为企业自持物业，但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候，深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。高力国际提供的数据显示，2017年第一季度深圳全市甲级写字楼物业市场共有四个新项目落成，可供租赁建筑面积合计约为30.1万平方米，大量新增供应推升全市甲级写字楼市场的平均空置率至21.6%，环比增加4个百分点。
高力国际预计，鉴于深圳全市历史吸纳水平，新增供应肯定将超越需求的增长，致使平均空置率进一步上升。如果所有项目皆如期完工，全市平均空置率将于年内维持在20%以上的水平。第一太平戴维斯的数据则显示，今年第一季度深圳甲级写字楼销售均价为每平方米56125元，仍维持小幅下滑趋势，环比下降0.6%。记者在深圳市福田中心区调查时发现，多栋写字楼都有超过10套以上的办公单位同时放卖。有中介对记者表示，从去年下半年至今，写字楼销售市场都表现一般。
深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者，在深圳买写字楼的投资客，大多是为了买来当资产做抵押融资，一般投资者很少会将写字楼作为主要的投资标的。此外，过去投资深圳写字楼的涨幅远远落后于住宅。与一般中小投资者形成鲜明对比的是，最近一年多深圳甲级写字楼市场的确频繁出现大单交易，数据显示2016年深圳写字楼共约有27宗大宗交易，比2015年的13宗翻了一番多，显示大型机构和投资者出手越来越“阔绰”。
商办物业的新出路
为了促进写字楼等商业办公物业的销售，一些开发商会选择将部分写字楼等商办物业改为商住公寓，希望套上“居住”的功能后能促进销售。相对于写字楼等商办物业，商住公寓对投资者来说投资门槛较低，所以也比较受投资客们青睐。记者在福田区八卦岭片区调查时发现，清凤创投大厦此前就在部分楼层推出公寓单位，但公寓单位需以公司名义购买。此外，万科在罗湖湖贝片区收购的“大金牙”项目，摇身一变已成“万科深南道68号”，这栋过去原本以写字楼与商业设计为主的大楼，目前热销的却是商务公寓，均价超过每平方米5万元。
不过，深圳市规划国土委此前发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房进行进一步管控，从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为住宅的可能性。今年以来，自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势，如今已覆盖全部一线城市。
虽然不是从土地层面进行调控，但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也是供应端的管制措施之一。“此类政策对房企拿地等形成较大的挑战，后续房企拿地方面会比较谨慎，毕竟类似打擦边球的做法已经不太容易实现。”严跃进建议，如果体量比较大，必要时可以采取写字楼资产证券化手段，一些写字楼项目也可改变租赁条件以调整客群，也能够有效盘活资产。
也有分析人士表示，相比之下，在深圳地段较好的写字楼大部分仍能卖出高价，开发商并没有太大冲动改造成公寓。不过，调控新政或将刺激产品的创新，使联合办公、众创基地、孵化园等模式快速发展。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事陈柯宇表示，开发商可考虑引入品牌及服务更好的国内外优质众创空间品牌来去化一定空置面积，同时在成本可控范围内也可考虑自己运营，提高自身品牌知名度。
此外，上述通知也引发部分业内人士对深圳未来工改市场的担忧。“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化。根据第一太平戴维斯的统计，未来5年深圳“工改工”类城市更新项目供应建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿元。
近日，深圳官方对龙岗区坂田街道世畅自行车片区城市更新单元更新意愿进行公示。记者查阅资料发现，该地块属世畅自行车配件有限公司，而该公司的股东名单里则出现万科的身影。
“未来5年深圳即将供应的工改项目中，目前处于前期规划的大部分项目都计划把一定量研发用房转化为居住功能，但这种操作手法在现有政策下已经行不通。”世联行首席工改顾问董极指出，未来工业用地的地产化开发将受到极大限制，利润空间也会受到极大压缩。不过，他同时认为，现在北上广及其他城市资金涌入深圳的趋势非常明显，而大部分资金都投入在商业办公物业之上。即使“工改住”的口子被收紧，“工改工”市场依然还有发展空间。
北京商报讯(记者 董家声)日前高力国际发布报告称，上半年北京写字楼净吸纳量高达18万平方米，但新增供应还是将北京市的写字楼空置率提升至8.6%，环比上升0.6个百分点。上半年北京甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米332.6元，主要是受新项目租金高于平均租金影响。下半年，北京还将有6个新写字楼项目入市，这将是2008年以来最高供应量。高力国际预测，供应增长快于需求，北京写字楼市场整体空置率今年末将升至12%。受此影响北京写字楼的平均租金将面临温和下降压力。
越来越多的实力企业不断进驻观山湖区，将催生更多的办公需求，写字楼也将迎来品质提升的时代，在今后可以预见的几年后，租金至少保持5%的上涨。租金不断上涨，对于企业客户来说，还不如直接购买写字楼自用。购买写字楼可能会导致首付大笔资金支出，但购买写字楼有以下几个好处：
1、购买写字楼可以当做一项固定资产投资，可以作银行抵押用来再融资，因此前期投入的资金可以通过固定资产银行抵押或用做其他使用，而且贵阳写字楼市场供货越来越少，势必会导致价格上涨和租金的稳步上涨，投资写字楼可获得比较稳定的现金流用来抵扣月供，不用再另行寻找资金支付月供，在资金使用上对企业日常经营不产生太大影响。
2、从企业发展来讲，规模会不断扩大，办公环境的需求也会发生变化，若租赁的话一旦有扩大的需求就要搬迁，而频繁的搬迁对于员工和客户而言，都有不安全感和不稳定因素，影响企业品牌形象。
3、大型企业纷纷选择在贵阳自行建造写字楼，如德福、麒龙、茅台集团等知名企业都已经建立了自己的企业总部，这反应出企业自有写字楼能节约可观的租赁费用，该物业还可以作为企业固定资产获得稳步的收益，起到抗通胀和抗风险的作用，不仅如此还可以抵押贷款用于融资。因此对于很多成长型企业来说长期租赁的成本过高，可以选择购买写字楼，条件允许的话可以整层购买，自用一部份出租一部份，可以保证长期稳定的收益。
随着越来越多的企业对于办公需求量越来越大，对办公环境的要求也在不断提高。
