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03月06日
2018年亚太区甲级写字楼新增供应预计超550万平

 CBRE近日发布的《2018亚太区房地产市场展望》指出,快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。

    灵活空间解决方案与员工办公体验成企业选址写字楼时的重要考量。

  在亚太区,优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定,金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米,较2017年增加26%,将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国,且大部分位于非核心区域。
  在供应压力下,租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内,广州写字楼租金领涨,北京租金涨幅有限;受新增供应高峰影响,上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。
  CBRE亚太区研究部负责人金纬博士表示:“面对亚太区市场格局的转变,租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略,确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时,愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”

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03月06日
新增供应大 深圳写字楼2018年或面临租金下行压力

 世邦魏理仕近日发布的《2018亚太区房地产市场展望》指出,快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。


  在亚太区,优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定,金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米,较2017年增加26%,将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国,且大部分位于非核心区域。
  在供应压力下,租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内,广州写字楼租金领涨,北京租金涨幅有限;受新增供应高峰影响,将上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。
  世邦魏理仕亚太区研究部负责人金纬博士表示:“面对亚太区市场格局的转变,租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略,确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时,愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”
  投资市场:提高租金收入、释放潜在价值成为主要策略
  2018年,亚太区大宗物业投资市场将继续活跃,私募房地产基金和亚洲机构投资者的投资意愿强劲。跨境资本的涌入将抵消长期利率增长带来的租金收益率上行压力,租金收益率将大致稳定,波动幅度将保持在10-15个基点之内。
  世邦魏理仕亚太区首席执行官Steve Swerdlow表示:“随着租金回报率下行空间被逐步压缩,提高租金收入成为资本增值的关键。投资者除了在租金上行的市场内探索机遇,还应注重通过资产管理及提升来实现物业租金增长、释放资产潜在价值。”
  世邦魏理仕预测,新加坡、日本、中国广州核心写字楼市场租金增长前景乐观。中国一线城市高标仓储物流地产、长租公寓、不良贷款资产等结构性投资机遇将吸引投资者目光。
  工业&物流:创新科技驱动行业升级
  在亚太区内,电商行业的持续增长将在2018年继续创造强劲的物流空间需求。中国一线城市、日本东京及韩国首尔市场,以升级需求主导的扩租及搬迁活动预计将显现上升态势。受惠于全球及亚太经济的稳步复苏,区域整体物流租金增长仍将持续。中国一线城市、墨尔本以及奥克兰将引领涨幅。
  世邦魏理仕预计,业务的高速增长将持续推动中国电商企业扩大运营规模并拓展物流业务布局。大型电商企业不仅通过收购物流配送服务供应商或建立自主物流体系进行反向整合,还在持续不断地加快扩张步伐,增加海外市场份额。例如,2017年阿里巴巴对东南亚最大的电商来赞达(Lazada)进一步追加投资,将持股比例提升至83%
  随着消费者对送货速度要求的不断提高,“最后一公里”配送日益成为关注焦点,从而推动城市物流配送仓储需求的不断增长。激烈的市场竞争将促使租户利用创新科技手段提升运营效率,自动化、智能化制造、自动存储和检索系统、无人化配送系统等都将得到更广泛的市场应用。

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03月06日
楼市投资风口转向,写字楼成新风口

 2018年1月,国家住建部发言:坚决对房地产调控,严格落实各项调控政策,严厉打击各类违法违规行为!楼市调控持续从严。
  在楼市调控从严的同时,购房门槛也在逐渐提高标准。目前,成都多家银行首套房利率上调,部分银行贷款利率都在基准利率上有所上浮。首套房利率基本上浮10%-20%左右,最高上浮20%,而二套房最高上浮30%。

  此次成都各大银行贷款收紧、利率上浮提高了购房门槛和成本。成都目前的首套房贷平均利率5.30%,而基准利率为4.9%!对于购房者来讲,门槛越来越高。
    住宅投资门槛提高,写字楼市场持续火热
  随着住宅的购买门槛提高,人们开始把目光转向了其他可以投资的地方。目前,成都火热的市场当属写字楼。在CBRE(世邦魏理仕)发布的《2018中国房地产市场展望—写字楼篇》中提到:2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米,创历史新高。预计2018年主要城市写字楼市场需求保持活跃。同时,地铁建设的推进将为商务区带来红利。

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03月06日
数字标牌已成为大型商场、影院、写字楼等场所信息传播工具

数字标牌(Digital Signage)是一种全新的媒体概念,指的是在大型商场、超市、酒店大堂、饭店、影院及其他人流汇聚的公共场所,通过大屏幕终端显示设备,发布商业、财经和娱乐信息的多媒体专业视听系统。其旨在特定的物理场所、特定的时间段对特定的人群进行广告信息播放的特性,让其获得了广告的效应。在国外,还有人把它与纸张媒体、电台、电视和因特网并列,称之为“第五媒体”。

 
数字标牌具有如下特点:

1)傻瓜化的节目编辑界面,操作人员不用特殊培训,就可应用编辑发布软件随时随地随心所欲发布各种文字、图标、动画、视频、音频信息等数字信息整合成一个“数字标牌”,以广告形式发布出去。

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03月06日
破题城市更新大潮下的写字楼市场新机遇

  乐居财经讯 当被视为全球存量发展终端趋势的“REITS”在2017年底搅动市场风潮时,人们不禁思考,国内万亿市场风口该以何姿态作出迎接与磨合。

  伴随着土地供应的减少、开发商对规模的需求与土地匮乏间的矛盾日益凸显。着眼国内,诸如老旧改造、存量提升的举措,已然拉开地产商践行城市更新的序幕。

  风口之中,中国正率先迎来城市更新的巨浪。业内保守测算,城市更新领域所蕴含的商机,将达到万亿元规模。告别野蛮生长后,改造后的城市该如何寻得生机,发展商又该如何从中破题分羹。

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02月10日
上海开发商资金链断裂 浦发等银行“深陷其中”

项目被查封停工
楼市持续遇冷带来的冲击波已经蔓延到房价最为坚挺的一线城市。
“我们的这个项目可谓多灾多难,现在公司资金链已经断裂,股东老板正在全力以赴筹集资金,以求渡过难关。”日前,面对着几十位情绪激动的业主,上海嘉定悦合国际广场项目的开发商代表做出了如是表态。
该项目的开发商为上海悦合置业有限公司(下称“悦合置业”)。上述开发商代表承认,该项目已于今年6月1日被迫停工,并延迟交房半年。另有证据表明,包括浦发银行在内的多家金融机构“深陷其中”。
危机或不止于此。知情人士透露,悦合置业法人代表为相迪龙,其实际控制的关联公司多达十余家,这些公司之间存在大量相互担保、相互借贷关系。此外,由于“官司缠身”,悦合国际广场的在建工程已经被上海闵行区人民法院、徐汇区人民法院等相继查封。
资产遭多家法院查封
“资金避风港;世界变换,唯我稳赚。”这是悦合国际广场打出的销售广告。该项目地处上海嘉定区曹安商圈,由一幢甲级写字楼、三幢LOFT公寓、一幢综合商业楼构成,总建筑面积达22万平方米。
有业主告诉记者,其购买的房源原本应于去年底交房,但随着交房日期临近,他没有等到盼望已久的房子,收到的却是开发商寄来的延期交房通知。
之后,开发商承诺支付业主一定比例的滞纳金,且口头表示2014年底一定能够交房,业主们与悦合置业的首次“冲突”才勉强告一段落。然而,随着项目于6月1日突然停工,危机终于爆发。
网上房地产显示,悦合国际广场于2012年10月取得首张预售证,总套数为1177套,已售套数为1077套,已登记总套数为60套,合同撤销总次数为261次。但《第一财经日报》记者在调查中发现,这些数据背后充满蹊跷。
在上周末的一次业主与开发商的沟通会上,该项目销售公司的一位负责人对业主们表示:“网上房地产的数据确实是不准确的。这个项目的可售面积为15.6万平方米,5万平方米的LOFT还剩下2.4万平方米未售,办公楼还有2.5万平方米未售;商业一共是8万多平方米,出售了一部分并有2.2万平方米打算租给沃尔玛,现在还有约4.6万平方米未售。”
显然,这个表面上基本售罄的项目实际上仍有大量房源未售出。上述知情人士透露,这个项目中存在大量“假网签真融资”现象,即网上房地产的数据显示房源已经签约,但实际上这些房源是变相抵押给了债权人,开发商有义务在约定时间赎回房源。
另外一个不符合常理的数据是,这个项目的已登记套数仅为60套,仅占已售套数的5.57%。一位购房者表示,他于去年初购买了悦合国际广场的一套房源,但他的物业仍然没有进行“预售登记”。
该项目销售公司的负责人表示,由于所有的在建工程都做了抵押,只有抵押权人把抵押都撤掉,房源才能办理预售登记。“现在确实很尴尬,因为在建工程被查封了,所以没办法进行预售登记,也无法撤销合同。”
《第一财经日报》记者获得的资料显示,悦合国际广场的在建工程已经被闵行区人民法院以财产保全的名义正式查封,同时,也被徐汇区人民法院以执行需要的名义轮候查封。这意味着,在开发商将资金窟窿补上之前,这个项目已经不允许继续销售。
上述知情人士称,该项目的在建工程被查封主要因悦合置业与多家银行之间的债务纠纷导致。
悦合置业的一名副总经理承认:“为该项目发放开发贷款的是浦发银行,现在公司仍欠浦发银行两个多亿。”嘉定区房产登记处出具的资料显示,悦合国际广场部分在建工程的抵押权人为浦发银行闵行支行,债权数额为2.4亿元。另有资料表明,建设银行、宁波银行和悦合置业之间也存在不同形式的债权债务关系。
“这个项目可谓多灾多难。”该副总经理表示,“大约还需要3亿~4亿的资金,工程就能够完工,如果能够有资金进来,预计年底就能够交房。”
断臂求生
处于逆境之中的悦合置业无奈四处求援,但楼市持续低迷加上债权人的“穷追不舍”,让这场自我救赎显得颇为艰难。
“公司资金链断掉后,我们正在和一家央企谈并购事宜,虹口区有两个项目也准备转让,公司杭州项目如果有回款也会及时支援这个项目。”悦合置业上述副总经理对业主表示,“我们正千方百计融资希望把工程继续下去,但说实话,现在杭州楼市很不景气,且央企并购、虹口项目转让等事宜也存在较大的变数。”
开发商口中的杭州项目为昊元之江时代中心,这一项目的打造者为杭州昊元置业有限公司(下称“昊元置业”)。根据记者获得的资料,昊元置业的股东结构为上海从腾实业发展有限公司(下称“上海从腾”)占50%股份,上海宁佰投资管理有限公司(下称“上海宁佰”)占25%股份,嘉兴久珠投资管理有限公司(下称“嘉兴久珠”)占25%股份。
根据上海工商局出具的档案资料,悦合置业的股东结构为上海合鲸投资管理有限公司持有76%股权,上海宁佰持有剩余24%股权。这意味着,上海宁佰是昊元置业与悦合置业的共同股东。此外,工商资料还显示,上海宁佰的法定代表人与悦合置业一样,同为相迪龙。
显然,股东结构已表明,上海嘉定项目与杭州之江项目之间确实存在千丝万缕的联系。知情人士告诉记者:“目前开发商试图用杭州项目的销售回款为上海嘉定项目‘补血’,但事实上,杭州项目的销售并不理想。”
杭州透明售房网显示,截至昨日,之江时代中心纳入网上预售总套数为1134套,已预售套数为328套。知情人士透露,这个项目同样存在“假网签真融资”情况。悦合置业上述副总经理亦承认,杭州项目的真实销售情况比网上数据反映出来的要差。
记者还注意到,之江时代中心与悦合国际广场均与中航信托关系密切。2012年10月30日,之江时代中心项目引入中航信托,中航信托-天启308号昊元置业结构化集合资金信托计划正式成立(分三期发行),悦合置业、上海从腾、上海宁佰、嘉兴久珠等为该项目提供担保。
中航信托实时发布的资金管理报告显示,该信托计划实收信托资金6.9亿元,受托人将1.8亿元用于收购上海从腾所持有的昊元置业50%股权;1000万元用于向上海从腾发放流动资金贷款;5亿元用于向昊元置业发放信托贷款,用于昊元之江时代项目后续开发资金支持;此外,工商资料显示,中航信托股份有限公司还曾出资1.3亿元,持有上海宁佰约54%的股权。
知情人士对记者称:“天启308号信托计划的第一期将于2014年10月30日到期,届时‘谁在裸泳’或将一目了然。” 

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02月10日
三险企前5个月新增养老地产投资36.5亿元

从长远来看,囿于政策限制和规避投资风险,未来险企可能会更多的通过认购房地产信托、房地产投资基金、地产公司有价证券等间接投资方式投资地产
根据《证券日报》记者不完全统计,2014年前五个月,平安人寿、前海人寿、太平人寿三家保险公司新增养老地产投资额合计约为36.5亿元。
险企不仅热衷于投资养老地产,也通过其他投资方式介入地产投资。统计显示,仅四月份以来,险企写字楼投资等其他地产方式投资额近90亿元。
某险企人士与《证券日报》记者交流时表示,从长远来看,囿于政策限制和出于规避投资风险的考虑,未来险企可能会更多的通过认购房地产信托、房地产投资基金、地产公司有价证券等间接投资方式投资地产。
养老地产投资36.5亿元
前海人寿自今年3月份4亿元高溢价购地建设养老地产之后,又通过对股东增资和贷款方式投资养老地产17.5亿元。
前不久,前海人寿官网显示,为了解决子公司项目的资金需求,前海人寿给5个项目高达14亿元的股东贷款,且借款期均为6个月,年利率为5.6%(6个月贷款基准利率),五个项目涉及养老地产的不同领域。
五个项目分别为:向持股100%的韶关丹霞山项目提供借款5.5亿元;向持股40%的深圳桔钓沙国际度假酒店项目提供借款1亿元;向持股100%的惠州罗浮山项目提供借款1亿元;向持股49%的广东佛山新城国际文化金融中心项目提供借款3.2亿元;向深圳宝安中心区养老设施项目提供借款3.3亿元。
前海人寿也给两个项目的股东增资3.5亿元用于投资养老地产。具体包括:向持股100%的项目公司韶关德丰源投资有限公司增资1亿元,其核心资产为位于广东韶关丹霞山的健康生态城在建工程项目;向持股100%的惠州宝能泰丰置业有限公司增资2.5亿元,其核心资产为位于广东惠州罗浮山的健康生态城在建工程项目。
除前海人寿之外,今年2月,太平人寿向太平养老产业投资有限公司增资5亿元,用以满足其上海周浦养老社区项目的资金需求。5月27日,平安人寿增资负责桐乡养老社区运营的平安不动产股权10亿元。
前海人寿、平安人寿、太平人寿三险企前5月养老地产新增投资合计36.5亿元。
险企多方式介入地产
记者发现,险企不仅继续加码养老地产,也通过各种方式介入其他类型的地产投资。统计显示,仅四月份以来,险企写字楼投资等其他地产投资方式超过93亿元。
平安人寿6月4日称,为满足自住办公需求,平安人寿拟购买上海绿地国际广场,办公楼建筑面积为7.59万平方米。截至目前平安人寿已向绿地恒滨先行支付项目款合计23.22亿元。
部分险企则选择认购债券计划或信托计划的方式介入房地产。
太平人寿官网信息显示,太平人寿于5月28日认购“太平资产-杭州市不动产债权计划(第二批)”,浮动利率依据五年以上贷款利率,募集额度为20亿元。
另外,合众人寿近日购买了北京国际信托有限公司设立的集合资金信托计划,总金额为46.97亿,该信托计划基础资产所属融资主体为永泰房地产(集团)有限公司。
此外,今年2月,泰康人寿拟认购“中信聚信汇金-地产基金9号集合资金信托计划”不超过4亿元,中信信托持有其8.8%的股份。
前五月,排除生命人寿、安邦人寿等险企对上市地产公司的股权投资,仅上述投资就超93亿元。
间接投资或成趋势
上述险企人士表示,保险公司投资地产可以采用直接投资和间接投资两种途径。
直接投资通常分为两类,一是保险公司设立子公司全资进去,如平安集团、太平人寿、泰康人寿、新华保险等保险公司设立子公司投资养老地产;另一种方式是股权合作模式,也就是保险公司与开发商联立成立股份公司,保险公司提供资金支持和风险控制咨询,开发商提供技术和市场开发,投资收益按股权比例进行分配。此前的中国人寿与中冶集团合作开发廊坊养老地产就采取这种方式。
间接投资也分为两类:一类是间接贷款的模式,即寿险公司将资金委托给银行,通过银行对地产项目进行放贷,或者保险公司之间通过组建基金或者投资计划的方式集合险资来投资地产。第二类是险企通过购买地产公司有价证券的方式达到投资地产的目的,有价证券包括房地产信托投资基金、房地产信托(险企将资金以设立信托的方式交给信托公司,信托公司根据约定,将信托财务贷给地产公司)、地产行业股票、债券(通过利息、股息等获得投资收益).
该险企人士表示,目前险企通过各种方式间接投资地产,尤其是养老地产,不仅可以规避监管,冲破投资上限,还可以降低保险公司的管理成本和投资风险。此前平安就通过设立养老产业股权投资基金的方式投资养老地产。 

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02月10日
土地出让金下滑 房地产投资热点逐渐转向商办

新华网上海4月7日电(记者郑钧天)近日发布统计数据显示,2015年一季度上海土地市场共成交经营性用地(剔除动迁安置房)24幅,同比下滑129%,环比去年四季度下降120%。成交金额方面,今年一季度成交265.07亿元,同比下降76.5%,环比下降140.5%。
分析称,一季度成交的宅地仅9幅,为去年同期的32%;同时溢价率也在持续走低,一季度上海宅地平均溢价28.37%,同比去年49%有所下滑;而商办用地出让15幅,占比超6成。
分析师李宗洲表示,目前上海楼市的库存分布以及供应结构问题比较突出,局部供应量已经饱和,二季度土地供应预计将持续缩减,中小房企拿地的难度将进一步增加。
业内人士认为,在住宅库存高企、房价下行压力加大的市场背景下,上海房地产市场的焦点逐渐由住宅转向商办。
知名房地产服务公司高力国际发布的名为《亚洲争夺战中的投资赢家》的报告白皮书称,上海依然是外来资本及区域内资本的首选目标,并认为上海浦东的写字楼值得投资,因用家需求稳定,而且租金具上升潜力,其收益率可达4.0%到5.5%。 

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02月10日
“富豪”走“万豪”来 洪城商业升级换代

3月29日4时30分,随着一声“轰隆”巨响,南昌人熟悉的洪城路富豪酒店在10秒内化为废墟。
南昌市青云谱区相关负责人表示,富豪酒店爆破拆除后,原址周围将兴建一个城市综合体。据了解,此地在迎来王府井百货首店落子的同时,还将为南昌新添一家外资品牌的五星级酒店——万豪国际酒店。
打造大型商业综合体
2001年开业的富豪酒店,被认定为四星级酒店,时隔10年之后,悄然升级为五星酒店。然而,其后运营不到两年,先是被转让,如今被拆除。
“原计划去年年底爆破,后因报批等手续耽搁,同时考虑到年底,洪城路车流人流比较大,才延迟到3月29日爆破。”青云谱区徐坊街办党委书记徐敏称,富豪酒店爆破拆除之后,将结合原有土地,以及周边的旧城改造工程,在此打造涵盖购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、酒店式公寓、住宅等多种业态于一身的大型商业综合体项目。
据介绍,在爆破之前,青云谱区相关部门已经做好前期工作,包括平整土地,地勘、基础建设报批。此外,由于十字街分属青云谱区、青山湖区管辖,青山湖区所属范围内仍有部分农房没有拆除。青云谱区相关负责人说:“这对城市商业项目建设不会造成影响,但会影响到安置房以及配套学校的建设。”
去年12月28日,王府井百货与南昌市青云谱区政府、江西浩瀚正盛实业发展集团三方协议签约。此前,王府井百货与浩瀚正盛集团签约,以租赁方式进驻南昌王府井购物中心项目。
“该位置是南昌市几何地理中心,周边人口密集,南昌地铁3号线将与项目无缝连接。未来规划建设为坛子口繁荣区和城市繁荣副中心。王府井百货租赁的购物中心部分约15万平方米。”北京王府井百货大楼(集团)股份有限公司公关部相关负责人表示,入驻南昌是王府井百货在华中地区连锁的重要一环,可有效丰富城南片区的商业业态。此外,万豪国际集团也将选择在此兴建五星级酒店。
省城酒店业新陈代谢
29日开始,本土成长起来的五星级酒店富豪酒店,仅存留在南昌人的记忆中。此前,老南昌宾馆已爆破拆除,青山湖宾馆、环湖宾馆等星级酒店处于停业状态。
“这些都是南昌‘老字号’酒店,销声匿迹令人惋惜!”对于有着南昌情结的人来说,这些本土星级酒店的消失让他们一时难以接受。
江西财经大学旅游产业发展研究中心副主任、副教授曹国新分析,本土经济型、商务型酒店利用本土资源优势争夺低端市场,反倒是以三星级为代表的中端酒店这几年发展一直很尴尬。青山湖宾馆、南昌宾馆、环湖宾馆集体败下阵来的很大原因是体制,特别是随着酒店行业投资热的兴起,一批民营、外资酒店在南昌市场风起云涌。如香格里拉新近试营业,洲际、喜来登等国际知名酒店相继落户,南昌高端酒店数量激增。
据了解,除富豪酒店拆除后将兴建城市综合体,青山湖宾馆也将兴建大型综合体项目和五星级酒店。
对此,曹国新认为,上了年纪的宾馆被更高级别的星级宾馆取代,是城市的新陈代谢。在宾馆原址建设城市综合体项目,填补了当地大型商业业态的空白,丰富了居民生活的同时,也适合南昌市老城区“腾笼换鸟”的思路。 

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02月10日
南昌红谷滩迈入“楼宇经济”时代

引言:写字楼的大规模崛起是城市化发展的必由之路,它使有限的土地资源实现最大化的产出,据统计,一幢高级商务商贸楼所创造的经济效益相当于城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益……而不管你信不信,这只是“楼宇经济”下一个极微小的缩影。
综观地产风云,楼市该何去何从?在通胀最凶猛的时期,投资者的机遇在哪里?是住宅?还是写字楼?……
关注写字楼的人会看到,5A、甲级、超甲级、顶级,甚至各大行之间对写字楼的评判标准都不一致。在南昌,写字楼开发还不是很成熟的背景下,很容易给大家造成困惑,对于开发商来说也是如此,到底我们要建什么样的写字楼,我们的产品如何能够成为明星产品?这才是我们所需要了解的问题。

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