乐居财经讯 当被视为全球存量发展终端趋势的“REITS”在2017年底搅动市场风潮时，人们不禁思考，国内万亿市场风口该以何姿态作出迎接与磨合。
伴随着土地供应的减少、开发商对规模的需求与土地匮乏间的矛盾日益凸显。着眼国内，诸如老旧改造、存量提升的举措，已然拉开地产商践行城市更新的序幕。
风口之中，中国正率先迎来城市更新的巨浪。业内保守测算，城市更新领域所蕴含的商机，将达到万亿元规模。告别野蛮生长后，改造后的城市该如何寻得生机，发展商又该如何从中破题分羹。
诸如此类问题，宋海燕结合自身的行业经验给出了她的思索。
身为高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监，宋海燕在这家全球化业务公司拥有17年履职经历。大到当下变化莫测的市场热点，再到行业客群发展态势，小到部门循序渐进的工作流程，她均一丝不苟，作出分析与应对。
高力国际宋海燕
高力国际宋海燕
以下为对话节选：
谈当下：服务价值
问：作为第三方服务公司，从高力国际的服务客群或者写字楼行业来看，他们有多少做REITS的意愿？现在推行reits的障碍是什么？国内已有很多物业做过这种资产证券化的尝试，您如何评价？
答：从全世界来说，目前做REITs最成熟的市场是美国，其次是日本、新加坡、中国香港。REITs最基础的资产是，需要有一个特别稳定现金流的高端物业。国内原来有很多做REITs的都是商业地产，其次是写字楼物业。在中国一级和二级市场有很多这样的写字楼物业，他们的意愿会越来越明显，因此我们对以写字楼形式做REITs的发展前景非常看好。
中国与传统意义上的REITs有所区别，属于类REITs产品。区别在于，第一，缺失明确的关于REITs的法律和法规。第二，缺少政策**，相比国外税率较高导致收益率较低。第三，专业机构、专业人才欠缺，需要时间去培养。第四，现在中国类REITs产品仅针对机构投 资者，转让门槛特别高，退出机制不够完善，影响收益。此外，从整个投 资值增长和租金增长来看，国内租赁增长程度没有国外高，所以这也是障碍。
问：在您接触的客户中，他们对什么样的办公楼/写字楼更感兴趣？如何评价不同客群对办公业态的需求？高力国际会在写字楼服务方面，为客户提供哪些服务？
答：不同行业、客户形态和面积需求影响客户对写字楼的选择。按面积来分，大客人和中小型客人需求肯定不一样，大面积需求的客人可能他需要一些冠名权、独立性、安全性，比如专属配套设施、食堂、车位，私密空间。中小面积需求的客人，可能对于楼宇品质、客群、周围邻居、是否拥有LeeD、Weel认证等有所关注。
从行业来看，不同行业有不同要求，基本上分三大类。比如说金融类和国企类会比较相似，他们需要位置靠近政府职能部门，或者在CBD总部区域周围，配套设施要好、安保系统要好、形象要好。IT公司不太一样，他们需要轨道交通特别好，方便员工上下班。他们对硬件有很多要求，比如IT、网线、架高地板、承重、24小时空调，因为经常要加班。还有律所。律所喜欢平面进深特别深的，这样很容易做很多小房间，因此对楼宇消防和安保系统有一定要求。
鉴于外资公司缘故，我们的业务范围涵盖除了一手开发之外的全链条服务。一方面，我们定期有市场报告，会给一些政府或者专业机构做梳理和参考。另一方面，根据客户针对性需求，我们会做需求性分析及定制性服务，帮他们选择更适合的物业，之后进行谈判。
问：如何保证目标出租率？
答：首先对整个项目的定位要非常清晰。第二，要使我们租户结构更完整，跟其他部门比如跟企业策划部、调研部一起研究，针对什么样的客人进行专业性拜访，增加入住率。在市场不太活跃的情况下，也会有一些其他措施，比如佣金调整、租赁策略调整。租赁策略包括租金调整和租赁期限调整，这些调整都是一些应季措施，把比较大的存量去化掉。
问：在您接触的客户中，服务客群比如租户、投 资者，与以往相比，有没有呈现新特点？
答：从去年开始，机构投 资者和自用客户对写字楼表现出非常大的兴趣，这两个增长会比其他明显很多。比如说像通州，我们在运河周围出了一大片新的5A写字楼，北京银行、建设银行都买了其中的两栋，交易价格是16亿、19亿。
问：能否用几个关键词概括2017年北京写字楼市场？一线城市供应前景如何？
首先，租户的多元变化结构。以前是比较固定的业态，去年已经看到很多多元化业态出现和发展，比如能源类、房地产类、传媒类，还有现在最流行的联合办公，反映出租户形态的多元化。第二，去年供应比较有限，共有8个写字楼入市，面积39万平方米，但需求有很大增长。两个子市场，像中关村、金融街子市场，租金都有1.5%和1.9的同比上升。
我们在2017年时预测2018年会有一个大量的供应。开发商来拿地去盖新的项目也好、去改造也好，说明他们对这些需求是有信心的，也说明在一线城市尤其北京、上海、广州、深圳，它的需求量还是足够大的，而相对供应的需求还在正常发展空间内。
谈热点：城市更新与共享办公
问：去年出现过一些“商改写”项目，如何看待城市更新对行业的作用。高力国际是否会在城市更新项目中寻求机会？
答：我们要非常了解城市更新的方向和主旨是什么，从政府层面或其他机构挖掘更多相关物业。我们希望有大量物业支持，他们也有意愿做更新。或者，我们投 资部自身也可以寻找投 资机构者做投 资和改造，之后还可以帮助他运营，这都是一系列商机。
问：伴随近几年共享办公的兴起，高力国际会以何种形式参与这一风口。目前在华北、北京占据多少市场份额？共享办公概念会在您接下来的业务拓展中占据什么地位？
答：2016年时，有专家预测共享办公市场会达到30%增长，实际上到2017年年底，整个市场已达到50%增长，局部区域达到百分之百增长。联合办公也好、共享空间也好、加速器也好，均有蓬勃发展。
开发商方面，我们跟中海、华润、中粮都有合作。去年夏天，高力国际还为SOHO3Q提供过选址咨询。像氪空间、funwork、无界，我们都接触过。此外，我们也接触了一些从北京以外市场来北京寻求机会的开发者。基本上在北京有写字类的地方，我们都有可能涉及。现在南方可能还不太多，北京这边，亦庄及以南还没有特别明显的趋势。从体量来看，共享办公大概会占到我所接待项目的40%或50%的面积。
优势方面，首先，高力国际拥有服务经验。第二从业主代表方面，我们有自己的项目，对物业非常熟悉。第三，我们经常会跟他们做论坛、讨论、研究他们的服务模式及发展方向。
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