空置压力陡增 深圳写字楼如何破局？

　与传统住宅市场不同，深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。此前，深圳针对商办物业有针对性地追加调控，加之面临空置率上升的压力，深圳写字楼市场也引起了市场的关注。
　　空置率超过20%
　　在深圳写字楼密集的南山、福田和罗湖区，多个在建写字楼项目都在争抢“地标”的头衔。据不完全统计，仅在深圳南山区，规划高度超过300米的在建项目就包括世茂金融中心、汉京金融中心、卓越前海金融中心、华润深圳湾总部大楼等。而在福田区，佳兆业环球金融中心、深业上城等在建项目的规划高度都超过300米。而在旧改重点区域罗湖，也有宝能中心、城脉金融中心和恒大建设大院旧改项目的规划高度都超过300米。
　　摩天写字楼项目遍地开花，虽然多数为企业自持物业，但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候，深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。高力国际提供的数据显示，2017年第一季度深圳全市甲级写字楼物业市场共有四个新项目落成，可供租赁建筑面积合计约为30.1万平方米，大量新增供应推升全市甲级写字楼市场的平均空置率至21.6%，环比增加4个百分点。
　　高力国际预计，鉴于深圳全市历史吸纳水平，新增供应肯定将超越需求的增长，致使平均空置率进一步上升。如果所有项目皆如期完工，全市平均空置率将于年内维持在20%以上的水平。第一太平戴维斯的数据则显示，今年第一季度深圳甲级写字楼销售均价为每平方米56125元，仍维持小幅下滑趋势，环比下降0.6%。记者在深圳市福田中心区调查时发现，多栋写字楼都有超过10套以上的办公单位同时放卖。有中介对记者表示，从去年下半年至今，写字楼销售市场都表现一般。
　　深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者，在深圳买写字楼的投资客，大多是为了买来当资产做抵押融资，一般投资者很少会将写字楼作为主要的投资标的。此外，过去投资深圳写字楼的涨幅远远落后于住宅。与一般中小投资者形成鲜明对比的是，最近一年多深圳甲级写字楼市场的确频繁出现大单交易，数据显示2016年深圳写字楼共约有27宗大宗交易，比2015年的13宗翻了一番多，显示大型机构和投资者出手越来越“阔绰”。
　　商办物业的新出路
　　为了促进写字楼等商业办公物业的销售，一些开发商会选择将部分写字楼等商办物业改为商住公寓，希望套上“居住”的功能后能促进销售。相对于写字楼等商办物业，商住公寓对投资者来说投资门槛较低，所以也比较受投资客们青睐。记者在福田区八卦岭片区调查时发现，清凤创投大厦此前就在部分楼层推出公寓单位，但公寓单位需以公司名义购买。此外，万科在罗湖湖贝片区收购的“大金牙”项目，摇身一变已成“万科深南道68号”，这栋过去原本以写字楼与商业设计为主的大楼，目前热销的却是商务公寓，均价超过每平方米5万元。
　　不过，深圳市规划国土委此前发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房进行进一步管控，从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为住宅的可能性。今年以来，自北京、上海开启的对商办类物业调控严查正呈蔓延之势，如今已覆盖全部一线城市。
　　虽然不是从土地层面进行调控，但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也是供应端的管制措施之一。“此类政策对房企拿地等形成较大的挑战，后续房企拿地方面会比较谨慎，毕竟类似打擦边球的做法已经不太容易实现。”严跃进建议，如果体量比较大，必要时可以采取写字楼资产证券化手段，一些写字楼项目也可改变租赁条件以调整客群，也能够有效盘活资产。
　　也有分析人士表示，相比之下，在深圳地段较好的写字楼大部分仍能卖出高价，开发商并没有太大冲动改造成公寓。不过，调控新政或将刺激产品的创新，使联合办公、众创基地、孵化园等模式快速发展。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事陈柯宇表示，开发商可考虑引入品牌及服务更好的国内外优质众创空间品牌来去化一定空置面积，同时在成本可控范围内也可考虑自己运营，提高自身品牌知名度。
　　此外，上述通知也引发部分业内人士对深圳未来工改市场的担忧。“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化。根据第一太平戴维斯的统计，未来5年深圳“工改工”类城市更新项目供应建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿元。
　　近日，深圳官方对龙岗区坂田街道世畅自行车片区城市更新单元更新意愿进行公示。记者查阅资料发现，该地块属世畅自行车配件有限公司，而该公司的股东名单里则出现万科的身影。
　　“未来5年深圳即将供应的工改项目中，目前处于前期规划的大部分项目都计划把一定量研发用房转化为居住功能，但这种操作手法在现有政策下已经行不通。”世联行首席工改顾问董极指出，未来工业用地的地产化开发将受到极大限制，利润空间也会受到极大压缩。不过，他同时认为，现在北上广及其他城市资金涌入深圳的趋势非常明显，而大部分资金都投入在商业办公物业之上。即使“工改住”的口子被收紧，“工改工”市场依然还有发展空间。